תיקון חיובי ארנונה רטרואקטיביים

חיוב רטרואקטיבי בארנונה

חיובי ארנונה רטרואקטיביים הם כל חיוב שחל אחורה על תקופה שכבר יצא לה חיוב שונה. אם יצאה לשנה מסוימת שומת ארנונה בסכום מסויים, כל שומה עם תיקון חיוב ארנונה שתצא לאחר מכן ותשנה את החיוב לאותה השנה (“שומה מתקנת”) היא למעשה חיוב רטרואקטיבי.

עסקים רבים מקבלים ביום בהיר אחד מכתב מהרשות המקומית המוכתר בכותרת “תיקון שומת ארנונה” ובו שינוי ותוספת ארנונה החלה שנים אחורה, לעיתים עד 7 שנים. דרישת התשלום הרטרואקטיבית  יכולה להגיע לסכומים של מיליוני שקלים ואם היא לא תשולם תוך פרק הזמן המפורט במכתב היא הופכת לחוב.

חוב זה יכול להגבות בהליכי גבייה מנהליים, משמע- הרשות המקומית יכולה להטיל עיקולים על חשבון הבנק של העסק או בעליו, לבצע עיקולי מיטלטלין במשרדי העסק ולעקל ציוד ורכוש וכל זאת בגביה רטרואקטיבית של ארנונה על מלוא החיוב הרטרואקטיבי, במידה והנישום לא פעל לביטולו.

מתי מדובר בחיוב רטרואקטיבי בארנונה לפי הפסיקה ומתי זה לא וודאי?

כשהשומה המתקנת יצאה במהלך שנה מסויימת והיא מחילה חיוב ארנונה שונה על שנה שקדמה לה, אזי אין ספק שמדובר בחיוב רטרואקטיבי. לעומת זאת, אם יצא תיקון שומה במהלך השנה אבל היא מחייבת אחורה מתחילת השנה- (ינואר ואילך) במקרה זה חלוקות הדעות האם מדובר בחיוב רטרואקטיבי אם לאו.

האם ניתן לחייב ארנונה רטרואקטיבית?

הנחת היסוד היא שחיוב רטרואקטיבי אינו תקף. בשביל להצדיק את החיוב צריכה הרשות להציג נימוקים משכנעים מדוע יש לה את הזכות לעשות כן, ותישאל השאלה האם החלטת הרשות היא סבירה, והאם הנישום צריך לשאת בחיוב כזה כי הוא גרם לו, ובאיזה מידה. או במילים פשוטות- האם היה לנישום “אשם תורם” להיווצרות החיוב המתוקן.

בדיקה של אחריות הנישום במקרה של חיוב רטרואקטיבי

במקרה של תיקון שומה כתוצאה מתוספת שטח, ניתן לבחון בקלות יחסית את השאלה האם היה לנישום אשם כלשהו בחיוב הרטרואקטיבי.

נניח שהרשות המקומית ביצעה מדידת נכסים לצורך ארנונה של השטח בשנת 2018 ובמדידה נמצאה טעות בחישוב ארנונה וכי השטח לחיוב הוא 1000 מ”ר במקום 800 מ”ר שחויבו בפועל. הרשות שולחת הודעת שומה מתוקנת ומחייבת לפי 1000 מ”ר לא רק בשנת 2018, אלא מחייבת רטרואקטיבית גם את השנים הקודמות, 2014-2017.

“אשם תורם” של הנישום הוא מצב לדוגמה, בו הנישום הוסיף שטח ולא דיווח לרשות, או אולי אפילו הסתיר במכוון כי נוספו לו 200 מ”ר לפני זמן רב. להבדיל, אם תהיה ראייה לכך שהנישום הסתיר, או ידע שיש לו 200 מ”ר נוספים ולא דיווח, אזי מדובר באשם תורם שיהפוך את החיוב הרטרואקטיבי למוצדק.

מתי בית המשפט יקבע שלרשות המקומית אין זכות לחייב רטרואקטיבית?

במצב בו הרשות ידעה או יכלה לדעת על השטח המלא בזמן אמת אבל לא טרחה לחייב אותו בזמן, אזי בית המשפט יבטל את החיוב. ניתן להוכיח את ידיעתה של הרשות על השטח באמצעות איתור מדידות משנים קודמות.

בתשריטי המדידות ניתן לראות האם הרשות מודעת לשטח ולא מחייבת אותו בשנת השומה הקודמת, או שמא בידי הרשות יש מידע שגוי שלא יכלה לדעת עליו. אם השטח הנוסף הוא למשל חניון פתוח שכל עובר אורח יכול להבחין בו, הוא אינו מוסתר וגלוי לחלוטין לעיני הציבור והרשות, אזי יהיה לרשות הרבה יותר קשה להסביר מדוע לא פעלה לחיובו במשך שנים.

אם השטח הנוסף הוא גלריה פנימית במבנה, שאותה בנה הנישום לפני שנים ולא דיווח עליה כשטח בשימוש, אזי תוטל על כתפיו האחריות וגם החיוב הרטרואקטיבי יוותר בעינו.

על כתפי מי יטיל בית המשפט את נטל ההוכחה?

נקודת המוצא בדיון המשפטי היא שהרשות צריכה להסביר לבית המשפט את הפער בין המדידות ולהראות על חוסר תום לב של הנישום. מבלי שיוצג הסבר כזה אין בסיס לחיוב רטרואקטיבי ואין די בהצגת פער מספרי במטרים המחויבים ובהצגת תשריטי מדידות שונים.

הקושי של הנישום במקרה שחוייב רטרואקטיבית

רשות מקומית הרוצה להטיל חיוב רטרואקטיבי צריכה לשלוח לנישום הודעת שומה מתוקנת. מדובר למעשה במכתב שכולל הסבר מפורט הכולל את גודל השטח לחיוב ואת הסיווג (סוג השימוש) בשטח לפיו היא מחייבת.

לעומת זאת, נישום הרוצה לתקוף הודעת חיוב רטרואקטיבי נאלץ לגשת לבית המשפט לעניינים מנהליים ולהגיש עתירה מנהלית נגד הרשות המקומית. הצורך להגיש עתירה מנהלית, הליך יקר ובעל סיכון גבוה, נובע מכך שלוועדת הערר לענייני ארנונה אין סמכות לדון בטענת חיוב רטרואקטיבית.

הגשת עתירה מנהלית לבית המשפט כרוכה בעלויות הכוללות: שכירת משרד עורך דין בעל ניסיון משפטי בעתירות מנהליות ובתביעות נגד עיריות ורשויות מקומיות, תשלום שכר טרחתו ותשלום אגרה העומדת על כ- 2000 ₪. בנוסף, הפסד בעתירה מנהלית עלול להיות כרוך בהוצאות משפט לצד המפסיד בסך של עשרות אלפי שקלים.

משכך, יש פער לא הוגן בין המאמץ והעלות המוטלים על כתפי הנישום שרוצה להתגונן מפני חיוב רטרו’ לבין הרשות המקומית שהמאמץ המוטל על כתפיה מסתכם בהוצאת שומה מתוקנת.

פער עלויות זה מביא למצב בו ידן של הרשויות קלה על ההדק, והודעות שומה מתוקנות הכוללות חיוב רטרואקטיבי יוצאות כדבר שבשגרה. לעסק או אדם פרטי, המגלים ביום בהיר אחד שיש להם חוב עצום לרשות המקומית, מדובר לעיתים קרובות במצב של סכנת קריסה כלכלית.

איך אנחנו יכולים לסייע לך?

על מנת להתמודד עם חיוב רטרואקטיבי בארנונה חשוב מאוד לשכור משרד עורכי דין המתמחה בארנונה על מנת לתקוף חיוב זה בדרך הנכונה ולהגדיל את הסיכוי לבטלו. ברוב המקרים החוק לצידו של הנישום ולכן כדאי להיעזר בייעוץ משפטי כדי לבדוק את סיכויי ההצלחה לביטול החיוב.

לצוות משרד עו”ד טלבי ושות’ ניסיון רב בייצוג נישומים בתיקי ארנונה עסקית. נשמח להעמיד לשירותך את הניסיון, המקצועיות והידע שלנו על מנת לסייע לך להתמודד עם החיוב הלא צפוי וכבד המשקל ולנסות לבטלו.

שינוי גודל גופנים
ניגודיות
צור איתנו קשר: