מילון מונחי תכנון ובניה

מילון מונחי תכנון ובניה

משרד עו"ד נועה טלבי ושות' פועל במטרה לקדם את זכויות העסקים בישראל. התיקים בהם אנו בוחרים לייצג נבחרים בהתאם למטרה זו, כך גם לגבי סוגיות מתחום התכנון והבנייה. אנו מודעים לכך שמונחים רבים בתחום תכנון ובניה אינם מוכרים לכל קורא. בנוסף, אנו מאמינים שהנגשת המידע תוכל לסייע בצמצום פערי המידע בין לקוחותינו לבין הרשות המקומית.
לנוחות הקוראים יצרנו מילון מונחי תכנון ובניה עם הסברים תמציתיים לחלק מהמונחים הנפוצים בתחום. כמו כן, ניתן לחפש מונחים נוספים במילון המונחים באתר מינהל התכנון.

ניווט מהיר:

בקשת היתר בניה:

היתר בנייה

אישור חוקי לביצוע בנייה, הריסה או שימוש בנכס מקרקעין. את האישור מבקשים מהוועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות המקומית שהנכס נמצא בתחומה. ברירת המחדל היא שצריך היתר בנייה עבור עבודות בנייה, חוץ מרשימה מצומצמת של עבודות הפטורות מהיתר. היתר הבנייה אמור לצייר תמונת מצב של השטח לאחר השלמת הבנייה, כולל: השטח שיהיה בנוי, חלוקה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות (מקלט, חדרי מכונות, אחסנה, חניה, חדרי לובי וכיו"ב), היחס בין המבנה לסביבה הקרובה לו, מעברים להולכי רגל ולרכבים, חיבורים לתשתיות ועוד. ניתן לבקש היתר בנייה רק כאשר ישנה תכנית מפורטת מאושרת שחלה על השטח בגינו מתבקש ההיתר ומתייחסת לכל הנושאים הללו: ייעוד הקרקע, חלוקה למגרשים או גבולות, קווי בניין, מספר קומות או גובה הבניינים ושטחי הבניה המותרים.

תיק בניין

כינוי לארכיון עבור בניין מסוים. תיק הבניין הוא פומבי ולרוב ניתן לאיתור לפי כתובת או פרטי גוש/חלקה. התיק אמור לכלול את כל ההיסטוריה של הבניין, כגון: התכניות, האישורים, ההתכתבויות שהתנהלו בגינו לאורך השנים, היתרי בניה שניתנו, החלטות של ועדות תכנון ובנייה שונות לגביו, צווים מנהליים, תעודות גמר, מפות מדידה ועוד. נכון להיום רשויות רבות סרקו לאתרי ההנדסה שלהן את המסמכים בתיקי הבניין השונים אולם עדיין ישנן רשויות ששומרות את החומרים בדפוס בלבד ועל-מנת לעיין בהם יש צורך להגיע לארכיון עצמו ולצלמם במקום. כדאי לדעת שבמקרים בהם החומר סרוק לאתר הרשות לעתים מדובר בחומר חלקי בלבד. כדי שיהיה ניתן להסתמך באופן ודאי על המידע בתיק הבניין מומלץ לתאם הגעה למשרדי הרשות ולצלם את כל החומר הפיזי שיש בתיק.

תיק מידע

בתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016 נקבע שכדי לבקש היתר קודם לכן צריך להגיש בקשה למידע. את הבקשה למידע יכול להגיש רק אדריכל או מהנדס. תיק המידע יעבור למבקש עד 30 יום לאחר שביקש אותו. תיק המידע יכלול מידע ממוקד לגבי העבודה המבוקשת, מבחינה מרחבית: התוכניות אשר חלות על המקום, זכויות הבנייה, השימושים המותרים, הגבלות הבנייה, ומידע על התשתיות. כמו כן, יוצגו בו כל הדרישות, ההנחיות והתנאים להמשך הליך הרישוי עד שלב תעודת הגמר. על המידע שיתקבל אפשר להסתמך עד שנתיים מיום קבלתו.

תשריט

מפה של השטח אליו מתייחסת התכנית. התשריט יכלול את הנתונים: מיקום התכנית ביחס לסביבתה, ייעוד הקרקע שהתכנית מציעה (בד"כ בחלוקה לפי צבעים שונים), הקצאת שטחים לצרכי ציבור, מבני ציבור ולשטחים ציבוריים פתוחים, חלוקת הקרקע המוצעת למגרשים, מפת מדידה שמתייחסת למבנים שכבר קיימים בשטח.


חריגות:

הקלה

אין הגדרה מפורשת מהי סטייה קלה מתכנית אולם ישנה הגדרה ברורה מהי סטייה ניכרת. לכן, הקלה היא בעצם כל סטייה מתכנית שאינה סטייה ניכרת. כאשר מדובר בסטייה קלה ניתן לבקש מהוועדה המקומית לאשרה בהיתר (בשונה מסטייה ניכרת). לבקשה להיתר עם הקלה יש השלכות על תהליך אישור ההיתר  והשלכות כספיות כמו חיוב בהיטל השבחה.

שימוש חורג

שימוש בנכס מקרקעין למטרה שאינה מצוינת בתכנית או בהיתר החלים על השטח או על המבנה. למשל, פתיחת עסק בדירה בבניין מגורים. ניתן לבקש מהוועדה המקומית אישור לשימוש בקרקע או בבניין שלא הותרו בתכנית או לשימוש שלא נכלל בהיתר שיש למבנה. אישור חורג יאושר רק אם לא מבוקשת סטייה ניכרת מהתכנית ואם השימוש המבוקש לא שונה מהותית מזה המותר בתכנית.

שימוש אסור

שימוש שנעשה ללא היתר בנכס מקרקעין או בנכס בנוי אשר צריך להוציא עבורו היתר, או שימוש במבנה בניגוד לתנאי ההיתר שלו, או שימוש בנכס מקרקעין או במבנה בניגוד לתכנית החלה עליהם. בגין שימוש שכזה עלולים להינקט הליכים מנהליים ואף הליכי אכיפה פליליים, לרבות הגשת כתב אישום.

סטייה ניכרת

עקרונית מדובר בחריגה משמעותית מהקבוע בתכנית, החריגה יכולה להיות בשימוש, אחוזי בניה, גובה בניה, יציאה מקווי בנייה וכו'. בחקיקה ישנן הגדרות ספציפיות מהי סטייה ניכרת:
סעיף 151 לחוק התכנון והבנייה – ראשית, הסעיף קובע שאם מבוקשת סטייה ניכרת לא יינתן היתר להקלה או לשימוש חורג. שנית, אם מתבקשת תוספת לשטח כולל שאושר בתכנית שהופקדה לאחר שנת 1989 ייחשב הדבר סטייה ניכרת (חוץ ממספר מקרים מיוחדים). שלישית, תוספת שטחי שירות (ותוספת לקומות תת-קרקעיות עבורם) שנדרשת בעקבות שינוי בחוק או לשם בניית מרחב מוגן לא תיחשב כסטייה ניכרת. רביעית, תוספת שנדרשת לצרכי נגישות בהתאם לדין לא תיחשב סטייה ניכרת. חמישית, סטייה מהוראות תכנית בכל הנוגע לנטיעת עצים וכדומה תיחשב לסטייה ניכרת.
תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת), תשס"ב-2002 – מספקות הגדרות רבות למהי סטיה ניכרת, לרבות כשמדובר באזור חקלאי ובהגדלת סטיה שכבר קיימת. בין היתר מוגדר כסטיה ניכרת: שימוש שונה מזה שנקבע בתכנית אשר משפיע גם על אופי הסביבה, בניה שונה מזו שנקבעה בתכנית אשר משפיעה גם על אופי הסביבה, בניה שונה מזו שנקבע בתכנית כך שהבניין לא יוכל לשמש לייעוד שנקבע לו, בניינים שנבנו במרחק של פחות משישה מטרים בין קירותיהם החיצוניים ועוד.


ועדות ורשויות:

ועדת ערר מחוזית

כאשר אדם אינו מסכים עם החלטה שנתנה הוועדה המקומית הוא יכול להגיש ערר לוועדה המחוזית. לוועדה זו ניתן להגיש ערר גם במקרה של אי-מתן החלטה ע"י הוועדה המקומית. בכל מחוז (ירושלים, צפון, מרכז, דרום, ת"א וחיפה) קיימות לפחות שתי ועדות, אחת העוסקת בתכנון ובניה ואחת העוסקת בפיצויים והיטלי השבחה. כדאי לדעת שכל וועדה מחוזית דנה בעררים בתחומי סמכותה בלבד:
ועדת הערר המחוזית לענייני תכנון ובנייה מוסמכת לדון, בין היתר, בהיתרי בנייה, תכניות, חלוקה ואיחוד קרקעות, הנחיות מרחביות, סירוב חיבור מבנים לתשתיות (למשל לחשמל). ועדת הערר המחוזית לענייני פיצויים והיטל השבחה מוסמכת לדון, בין היתר, בהיטלי השבחה, תביעת פיצויים, ערר ודרישה לפיצויים לפי חוק הגז הטבעי, דרישה לפיצויים לפי חוק תשתיות להולכה ולאחסון של נפט ע"י גורם מפעיל ובערר על פיצויים לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור).
באתר מינהל התכנון ישנם מדריכים כיצד להגיש ערר לוועדות.

ועדה מקומית

הוועדה אחראית על יישום מדיניות התכנון ברמה המקומית, מתן היתר בנייה לאזרחים ואכיפת חוקי התכנון והבנייה במרחב המוניציפאלי. כאשר שר הפנים מכריז על מרחב תכנוני מקומי ששייך רק לרשות מקומית אחת, אותה רשות מקומית תהיה גם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. הוועדה המקומית עוסקת בנושאים הבאים:
– הגשת תכנית מקומית או מפורטת לגבי קרקע בבעלות/חכירה פרטית (לעומת קרקע ציבורית)
– הגשת בקשה להיתר בנייה
– הגשת תשריט איחוד וחלוקה לקרקע בבעלות/חכירה פרטית
הגשת התנגדות לבקשה להיתר
– הגשת התנגדות לתכנית
– קביעת שומות היטל השבחה
– קביעת אגרות בנייה ומתן הנחות עבורן
– אכיפת חוקי התכנון והבנייה בתחום השיפוט שלה
– מתן מידע תכנוני, לרבות תיק מידע, מענה לפי חוק חופש המידע, עיון בתכניות וכיו"ב
כדאי לדעת שבשונה מוועדות התכנון המחוזיות והארציות, בהן רוב חברי הוועדה הם מומחים בתחום התכנון והבנייה, חברי הוועדות המקומיות (והמרחביות) הם נציגי ציבור.
לוועדה מקומית לתכנון ובנייה יש חובה בדין להקים ועדת משנה לתכנון ובנייה וכן, יש לה רשות רישוי.

ועדה מרחבית

הוועדה המרחבית עוסקת באותם נושאים ויש לה אותן הסמכויות כמו אלו של הוועדה המקומית. ועדה זו היא פתרון לרשויות מקומיות אשר אין ביכולתן להקים, לנהל ולתפעל מערכות תכנון מקומיות לבדן. כלומר, שר הפנים יכול להכריז בצו על מרחב תכנוני אחד עבור מספר רשויות מקומיות (לרוב מדובר ברשויות קטנות יחסית). על אותו מרחב תכנוני מאוחד אחראית הוועדה המרחבית אשר מקבלת את הסמכויות שהיו מוענקות לאותן ועדות המקומיות של הרשויות לו היו קיימות. כיום ישנן 32 ועדות מרחביות ברחבי הארץ: שלוש במחוז דרום, שש במחוז חיפה, אחת במחוז ירושלים (הראל), שש במחוז מרכז, ארבע-עשרה במחוז צפון ושתיים במחוז ת"א (הרצליה ורמת-השרון).

ועדת משנה

כיום ישנן שלוש סוגי ועדות משנה: ועדת משנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית, וועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית והוועדה הנפוצה ביותר – ועדת משנה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לוועדת המשנה של הוועדה המקומית יש את אותן הסמכויות של הוועדה המקומית עצמה וכן את אותם התפקידים, לרבות הכרעה בנוגע לתכניות בסמכות הוועדה מקומית, החלטה לגבי בקשות להקלות, החלטה לגבי בקשות לשימוש חורג, הכרעה בהתנגדויות,אכיפת חוקי התכנון והבנייה במרחב התכנון המקומי,אישור חלוקת מקרקעין, גביית אגרות והיטלים ועוד.

מהנדס הוועדה / העיר

מהנדס שמונה לפי חוק הרשויות המקומיות (מהנדס רשות מקומית). המהנדס אחראי על: תכנון העיר, הפיקוח והרישוי של הבנייה, הבניה הציבורית והעבודות הציבוריות הנעשות ע"י הרשות המקומית או מטעמה. הוועדה המקומית אינה מחויבת לפעול לפי המלצות המהנדס אך אם אינה מקבלת אותן עליה לנמק מדוע. בוועדה מקומית מהנדס הרשות המקומית יהיה מהנדס הוועדה ואילו בוועדה מרחבית מהנדס הוועדה יהיה בעל מקצוע שעונה לתנאים הנמנים למינוי מהנדס רשות בחוק.

רשות מקומית

רשות אשר אזור מסוים בארץ נמצא תחת סמכותה, לרבות עירייה, מועצה אזורית ומועצה מקומית.

רשות רישוי מקומית

קיימת כאשר יש ועדה מקומית לתכנון ובנייה. רשות הרישוי מורכבת מיו"ר הוועדה המקומית (או ועדת המשנה) וממהנדס הוועדה. לרשות הרישוי יש סמכות לתת היתר בנייה אשר הוא תואם תכנית, כלומר היתר המבוקש ללא שימוש חורג או הקלה. רשות הרישוי מוסמכת לקבוע הנחיות מרחביות פרטניות, לתת אישורי תחילת עבודה ולתת תעודות גמר עבודה.


מסמכי תכנית:

מסמכי התכנית

ברוב המקרים מסמכי תכנית יכללו הוראות מילוליות של התוכנית (תקנון) ושרטוט עם סימונים ליישום הוראותיה (תשריט). לעתים יצורפו לתכנית גם נספחים נושאיים אשר אמורים לסייע בהסבר הוראות התוכנית והשלכותיה על הסביבה.

תקנון

הסבר מילולי של הוראות התוכנית. התקנון מחולק לפרקים באופן הבא:
דברי הסבר: הסבר מדוע נערכה התכנית ומה המרכיבים העיקריים בה.
פרק 1: זיהוי התכנית, מיקומה וציון בעלי העניין בקרקע מושא התכנית.
פרק 2: מטרות התכנית ועיקריה.
פרק 3: טבלת ייעודי הקרקע.
פרק 4: פירוט לגבי כל אחד מייעודי הקרקע והאם יש לגביהם הוראות מיוחדות. כדאי לדעת שבפרק זה מוסבר האם ייעוד מסוים יכלול מגוון של "תתי-ייעוד" נוספים. למשל – שטח שמותר לייעוד מגורים אשר במסגרתו ניתן לעשות שימוש גם לגני ילדים.
פרק 5: טבלת זכויות הבנייה. טבלה המפרטת עבור כל מגרש מה זכויות הבנייה החלות עליו, מה מספר יחידות הדיור המותרות לבנייה בו, מה הצפיפות המותרת לבנייה, מה גובה הבנייה המותר וכיו"ב.

נספחים

לעתים תכנית תכלול גם נספחים. הנספחים אינם הכרחיים ויצורפו רק כשיש בהם צורך. מטרת הנספחים היא להסביר היבטים ספציפיים בתכנית ובין היתר להראות היתכנות של הוראותיה. מעמד הנספחים משתנה לפי תכנית. ישנם שלושה סוגי נספחים: מחייבים, מנחים ונלווים. לנספחים מחייבים יש אותו מעמד כמו התשריט והתקנון, ואין לסטות מקביעותיהם. מנספחים מנחים כעקרון אסור לסטות, אבל אם נוצרו נסיבות מיוחדות המחייבות שינוי – מותר לסטות מקביעותיהם באופן מינימלי. לנספחים נלווים אין תוקף מחייב כלשהו, והם בדרך כלל יצורפו לתכנית למטרות מידע בלבד. נספחים נפוצים אפשריים הם: נספח בינוי (צופה את היתכנות זכויות הבנייה של התכנית ובוחן את היחס שלהן לטופוגרפיה בשטח), נספח פיתוח (צופה את הפיתוח שיידרש בפני הקרקע לשם יישום הבניה), נספח תנועה וחניה (צופה את ההיתכנות התחבורתית של התכנית לרבות, מקומות חניה וגישה לכניסה ויציאה מהמגרשים)


שלבי התכנית:

הפקדה

כאשר תכנית נבדקה והמוסד התכנוני כבר מוכן לאשרה עליה לעבור את שלב ההפקדה. מטרתו של שלב זה היא להביא את התכנית לידיעת הציבור הרחב ולאפשר לו להתנגד לה או לתנאים בה. את ההחלטה על ההפקדה יש לפרסם במספר אמצעי מדיה. תוך 60 יום מרגע הפרסום מי שרואה עצמו נפגע מהתוכנית יוכל להגיש התנגדות (לפעמים התקופה גם יכולה להתארך). את מסמכי התכנית יפרסמו באתר הוועדה המקומית או באתר מינהל התכנון וכן, יתאפשר העיון בהם במשרדי מוסד התכנון הרלוונטי.

פרסום

כדי לאפשר לציבור להגיש התנגדות או ערר במקרה שנגרמה למישהו פגיעה מהחלטה תכנונית, נקבע בחוק שיש לפרסם בעיתונות החלטות על: הפקדת תכנית, העברת תכנית להערות והשגות, אישור הנחיות מרחביות, הגשת בקשה להקלה או הגשת בקשה לשימוש חורג. כמו כן, מוסדר תכנון רשאי (ולא חייב) לפרסם הודעה על הכנת תכנית על הגבלה בהוצאת היתרים בגין הכנה של תכנית (לפי סעיפים 77-78 לחוק).

תכנית מאושרת

מעמדה של תכנית מאושרת הוא כמו מעמד של חוק, אך בשונה מחוקים – תכניות המתאר אינן עוברות הליך קריאות ואישורים בכנסת, קרי נבחרי הציבור (זולת תכניות ארציות). לכן המחוקק יצר הליך פרסום, התנגדויות ועררים כדי לאפשר לציבור עצמו להגיב לתכנית בטרם תאושר.


הנחיות:

הנחיות מרחביות

סעיף 145ד לחוק התכנון והבניה מסמיך את הוועדה המקומית לקבוע הנחיות מרחביות בתנאי שהן תואמת את התכנית. הנחיות מרחביות יעסקו בעיקר במראה חיצוני של בניין, השתלבותו הויזואלית בסביבה, חיבור לתשתיות, מפלסי הכניסה לבניין וכיו"ב. בהנחיות לא ניתן לקבוע הליכים פרוצדוראליים (למשל דרישה לאישור או התייעצות מגורם כלשהו). את ההנחיות המרחביות חובה לפרסם באתר הרשות המקומית ולפרסם הודעה עליהן בעיתון והן יכנסו לתוקף תוך 30 יום ממועד פרסומן. במסגרת שלושים הימים עד לכניסתן לתוקף – ניתן להגיש ערר על ההנחיות. על בקשה להיתר יחולו הנחיות מרחביות אשר היו בתוקף במועד מסירת המידע להיתר (וככל שלא נדרשה פרוצדורה זו – במועד הגשת הבקשה להיתר). רשות הרישוי אינה יכולה להתנות תנאים בהיתר בסוגיות המצוינות בסעיף 145ד(2) לחוק אלא אם הן ניתנו בהתאם להנחיות מרחביות שהיו קיימות ובתוקף במועד הרלוונטי.

הנחיות פרטניות

במסגרת ההנחיות המרחביות יכולה הוועדה המקומית להחליט שעבור מגרשים מסוימים, תיקבע רשות הרישוי הנחיות מרחביות פרטניות. בעיקר מדובר במגרשים בעלי מאפיינים ייחודיים כגון: הם נמצאים במיקום מיוחד (למשל בכניסה ליישוב), הם תלולים או גדולים מאוד, מבנים גבוהים במיוחד, שטחי ציבור בעלי חשיבות, חלות עליהם הוראות מיוחדות (כמו תמ"א 38) ועוד.


זכויות על הנכס:

זכויות בניה, אחוזי בניה

אפשרויות לשימוש או לבנייה בנכס מקרקעין שניתנו בחוק, בתקנות או בתוכנית. האפשרות לעשות שינוי בנכס (למשל הרחבת דירה, הוספת קומה לבניין, בניית חדר על גג) אינה שאלה תכנונית בלבד. גם אם פיזית אפשר לבצע את השינוי הדין קובע הגבלות לכך. כאשר הדין מאפשר לבצע שינוי בנכס, אותה אפשרות היא בעצם זכות בנייה. יובהר שגם אם יש זכות בנייה אין בכך כדי לפטור מהצורך בהיתר בנייה.

זכויות קניין

ההגדרה המשפטית של זכות קניין היא מורכבת והיא תלויה בסוג הקניין לגביו יש את הזכות, למשל זכות יוצרים בשיר (זכות קניין רוחני), זכות שכירות בהסכם (זכות אובליגטורית) או זכות חזקה ושימוש בנכס מטלטלין (זכות בעלות). בעולם התכנון והבנייה הכוונה תהיה בדרך כלל לזכות בעלות (או חכירה) בשטח מקרקעין מסוים. הדגש שכדאי לדעת בעניין זה הוא שזכות הקניין אינה תלויה באותה מערכת חוקים כמו הזכות התכנונית. למשל, אדם שרוכש קרקע ורושם אותה על שמו בטאבו הוא בעל זכויות הקניין בה אבל אין זה אומר שהוא יכול לבנות על אותה קרקע כל מבנה שיחפוץ בו – את סוג המבנה, גובהו, גודלו ומרחקו ממבנים או כבישים בסביבתו הוא יוכל לבנות רק לפי הזכויות התכנוניות שלו, כלומר בהגבלות שחלות על השטח שבבעלותו מכוח תכנית מתאר והיתר.
*כאן המקום לציין שבכל הנוגע לבתים משותפים, זכויות הקניין והזכויות התכנוניות עדיין יהיו כפופות לזכויות המתחלקות ברכוש המשותף (ככל שישנן).

רכוש משותף

קיים בעיקר בבתים משותפים ומהווה את האזורים הקיימים לשימוש כלל דיירי הבית. ובעיקר שטחים שזכות הבעלות עליהם אינה משויכת לדירה ספציפית כזו או אחרת. לרוב מדובר בחדרי מדרגות, מעליות, לובי הבניין וכיו"ב אבל לעתים מדובר גם בגג הבניין (לפעמים אפילו כשיש בבניין דירת פנטהאוז/דירת גג). ברוב המקרים בבית משותף עם זכויות בנייה הן יחשבו כרכוש משותף.


סוגי תוכניות:

היררכית תכנית מתאר ארצית (תמ"א) עד קבלת היתר בניה

תכנית בנין עיר (תב"ע)

מונח היסטורי שמקורו מתקופת המנדט כאשר חלה פקודת בנין ערים, 1936. במסגרת חיקוק חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 הוחלף מונח זה במונח כללי של "תכנית" אשר מתייחס לתכנית מתאר. כיום משתמשים במונח זה בעיקר כשמתייחסים לתכנית מתאר מקומית.

תכנית התחדשות עירונית

מטרותיה העיקריות הן לחדש ולשפר מבני מגורים ותיקים וכן, להגדיל את היצע דירות המגורים בישראל. הפרויקטים תלויי בהסכמתם של בעלי הדירות הקיימות, שהם בעלי הזכויות בקרקע. ישנם שלושה מסלולים לפרויקטים הללו: פרויקט ביוזמת הרשות המקומית שמכונה "פינוי בינוי", פרויקט ביוזמת יזמים פרטיים שמכונה "פינוי בינוי" או "עיבוי בנייה" ופרויקט לפי תכנית מתאר ארצית תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (ישנן שלוש סוגי תמ"אות כתלות בהיקף השימור-הריסה של המבנה הקיים). משרדנו אינו עוסק בתחום ההתחדשות העירונית אך נשמח לסייע בהפניה לקולגות מהתחום לבקשת לקוחותינו.

תכנית כוללנית

לכל מרחב תכנון מקומי אמורה להיות תכנית כוללנית. התכנית נערכת ע"י הוועדה המקומית. מטרתה של התכנית היא לקבוע את מדיניות התכנון במרחב העירוני, לקבוע את אופי היישוב ולהתוות את כיוון הפיתוח התכנוני העתידי שלו. התכנית אינה קובעת שימוש לגבי מגרשים אלא הוראות לגבי מתחמים, כגון: הנחיות לגבי גובה מבנים, ייעודי קרקע, שטחים לצרכי ציבור, התוויות הדרכים העיקריות ביישוב, קביעת השטח הכולל המותר לבנייה (מבלי לקבוע זכויות בניה למגרשים), הנחיות לשטחי קרקע שישמשו לתחבורה, ביוב, תשתיות, חניה וכו'. אין אפשרות להוציא היתרי בנייה מכוח התכנית הכוללנית.

תכנית מתאר ארצית, תמ"א

תכנית שנערכת ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה ומאושרת ע"י הממשלה. בישראל ישנן כ-47 תכניות מתאר ארציות. תכנית כללית החלה על כל הארץ ותכניות מתאר לפי נושאים שחלקן גם יכולות לחול שטחים קטנים יותר, כגון: דרכים, נמלי תעופה, סילוק אשפה, תחנות תדלוק, בתי עלמין ועוד. כמו כן, לפי מספר מועט של תכניות ניתן גם להוציא היתרי בנייה (תמ"א 38 ותמ"א 36). בדרך כלל רמת הפירוט של תמ"א אינה גבוהה ואי אפשר להבין ממנה שימושים מותרים למגרש ספציפי.

תכנית מתאר מקומית, תכנית מפורטת, תב"ע

תוכנית שנערכה עבור תחום מצומצם בתוך הרשות המקומית. לרוב תחול התכנית על מגרש ספציפי ולפעמים אפילו על מבנה יחיד. תכנית מתאר מקומית עוסקת בנושאים כגון: איחוד וחלוקה של שטחים, שינוי בקווי בניין, הגדלת שטחי ציבור, דרכים ועוד.תכנית מפורטת תיערך עבור מגרש שחלה עליו תכנית מתאר מקומית בתוקף ומטרתה היא לקבוע הוראות בינוי ועיצוב מפורטות, כגון: גובה מבנים, שטח מותר לבניה, קווי בניין. בפועל אין הבדל מהותי בין תכנית מתאר מקומית לבין תכנית מפורטת ובפרקטיקה שתי התכניות מאוחדות לתכנית אחת. הסמכות לאשר תכנית מתאר מקומית/מפורטת מתחלקת בין הוועדה המקומית לבין הוועדה המחוזית, כתלות בנושאים הכלולים בתכנית. ניתן להוציא היתר בנייה מכוח תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת.

תכנית מתאר מחוזית, תמ"מ

מטרתן של התמ"מ היא לממש את תכנית המתאר הארצית. תכניות אלו נערכות עבור אחד משישה מחוזות בישראל (ירושלים, צפון, מרכז, דרום, ת"א וחיפה), כיום ישנן כ-9 תכניות מחוזיות סה"כ. תכניות מחוזיות עוסקות בנושאים בעלי חשיבות אזורית ובהן ישנם עקרונות מנחים של תכנון המחוז והוראות בנושאים שונים ובעיקר פריסת הייעודים השונים במחוז בהתאם למתווה בתמ"א, כגון: שטחים לפיתוח כפרי ועירוני, שטחים חקלאיים, שטחי תעסוקה ברמה המחוזית, מסילות ברזל, שטחים פתוחים וכו'. תכניות אלו מאושרות ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה. התכנית המחוזית נערכת ע"י הוועדה המחוזית, בהתייעצות עם הוועדה המקומית, ומאושרת ע"י המועצה הארצית לתכנון ולבניה.


זיהוי שטחים:

איחוד וחלוקה, פרצלציה, רה-פרלצליה

תכניות שמטרתן לשנות חלוקת מקרקעין קיימת. באמצעותן ניתן לאחד חלקות קיימות לחלקה אחת, לחלק חלקה קיימת לתתי-חלקות (למשל בסיום בניית בניין משותף), לחלק מחדש תתי-חלקות (למשל בהוספת דירות לבניין משותף קיים) וכיו"ב.

גוש

השטחים בישראל מחולקים לפי "גושים". לכל גוש יש מספר סידורי ייחודי. הגוש מתחלק לכמה חלקות אשר ממוספרות במספר סידורי לפי הכמות שלהן (למשל, בגוש המחולק לשתי הן יהיו 'חלקה 1' ו'חלקה 2'). החלוקה מסייעת לשייך זכויות בשטח קרקע מסוים לפי זיהוי הגוש והחלקה שניתנו לו. בבתים משותפים לעתים תירשם גם תת-חלקה, זאת מאחר שהבניין כולו נמצא בחלקה אחת ותת-החלקה מסייעת לזהות את שטח הדירה הספציפית שבה נרשמות הזכויות (למשל, זיהוי דירה שהזכויות שלה רשות עבור גוש 8394 בחלקה 5 בתת-חלקה 6).

חלקה

שטח בתוך גוש שעליו ניתן לרשום זכויות קניין. החלקה הרשומה בטאבו כוללת מידע על מיקומה, מידותיה, צורתה ופירוט הזכויות שרשומות בה. גבולות החלקה, וחלוקתה למגרשים, נקבעים לפי תכנית מתאר או לפי תכנית איחוד וחלוקה. לכל חלקה יש מספר זיהוי והיא משויכת לגוש שלו יש מספר זהות ייחודי.

מגרש

במסגרת תכנית שמטרתה חלוקה, איחוד או איחוד וחלוקה יוגדרו יחידות הקרקע המוצעות החדשות כ'מגרשים'. רישום זכויות בטאבו אינו יכול להיעשות על מגרש, אלא יתאפשר רק לאחר שהקרקע תזוהה כגוש-חלקה.


מונחים נפוצים נוספים:

קו בניין

קו שמגדיר מה המרחק המותר לבנייה מעבר לגבולות המגרש עצמו. קווי הבניין יכולים להיקבע בתקנון (הוראות), בתשריט או בנספח והם יכולים להתייחס לקו בניין קדמי, קו בניין צדי או קו בניין אחורי. מטרת הקווים היא למנוע מצב של בנייה קרובה מידי לדרכים (קדמי), לבניינים בצדי המגרש (צידי) או לבניינים מאחורי המגשר (אחורי). האזור שבין קווי הבניין לבין גבולות המגרש הוא אזור אסור לבנייה המכונה "מרווח". ישנם מספר רכיבים אדריכלים המותרים לבנייה באזור המרווח אך ברוב המקרים בנייה מעבר לקו בניין תידרש בבקשה להקלה.

מרחב תכנוני, מרחב תכנון

שטח מוגדר שעבורו ניתנות סמכויות תכנון לגוף מסוים. ישנם מספר סוגי מרחבי תכנון – ארצי, מחוזי ומקומי

היטל השבחה

השבחה היא תוצאה של עליית ערך בנכס מקרקעין. ערך הנכס יכול לעלות ממספר סיבות, למשל שיפוץ פנימי, אישור תכנית מתאר שמוסיפה זכויות בנייה, קבלת היתר בנייה עם הקלה או עם אישור לשימוש חורג וכיו"ב. כאשר ההשבחה נובעת מהחלטה של הרשויות עצמן, היא תחויב בהיטל השבחה. כלומר, כאשר אושרה תכנית מתאר שמוסיפה ערך לנכס או ניתן היתר שמוסיף יכולת בנייה (מהקלה) או יכולת שימוש (אישור לשימוש חורג) לנכס – אז הרשות תגבה היטל השבחה מבעל הנכס.


אולי יעניין אותך לקרוא גם על:

  1. תכנון ובניה לאחר תיקון 34 רפורמת רישוי עסקים
  2. תכנון ובניה
Call Now Button דילוג לתוכן

    צור איתנו קשר:



    צרפו מסמך לבחירתכם: