בדיקת עבירות בניה וזכויות בנכס

בדיקות זכויות ועבירות בניה בנכס

לפני ביצוע עסקת נדל"ן מומלץ לבצע בדיקת זכויות תכנונית של הנכס. בדיקה מקדמית זו הנערכת לפני רכישת הדירה או הנכס, משווה את מצבו בפועל למצב שאושר בהיתר הבנייה החוקי, ובודקת האם בוצעו בו חריגות בניה, אילו מזכויות הבניה של הנכס נוצלו, והאם יש זכויות שנפגעו כתוצאה מהיתרי בניה שניתנו לנכסים צמודים וכן הלאה. בדיקה תכנונית של הנכס יכולה גם לבחון גם את התב"ע ותכניות המתאר החלות על הנכס וכתוצאה מכך לדעת מראש מהם תהליכי הפיתוח המתוכננים לאזור, לרבות שינויים משמעותיים שישפיעו על איכות החיים בסביבות הנכס והפקעות שטחים שיידרשו לצורך מימושן.   

קנית נכס עם חריגת בניה? אתה עלול לשלם ביוקר

ראשית, כל סטייה מההיתר מהווה חריגת בניה שמסכנת את הבעלים של הנכס בקבלת כתב אישום מהרשות המקומית בגין ביצוע עבירות בניה. רוכש הנכס עלול לגלות במפתיע שהרשות המקומית הוציאה צווי הריסה נגד חריגת הבניה בנכס שקנה, וכי הוא נדרש לשלם קנסות בגינה.

בנוסף, חשוב לדעת ששימוש בחלק של הנכס שבנוי בחריגה מההיתר החוקי מהווה עבירה על החוק, ולכן רוכש הנכס חשוף לאישום פלילי גם במקרה בו קנה את הנכס עם החריגה ולא בנה אותה בעצמו. מכיוון שעבירות תכנון ובנייה הן עבירות פליליות – מוניציפליות, מדובר ברישום פלילי לכל דבר ועניין שיכול לפגוע ביכולת של אדם לגשת למכרזים, להתקבל למשרה ציבורית וכן הלאה.

כל חריגת בניה מורידה מערכו של הנכס משמעותית ומפחיתה את מחירו בשוק. שכן בנוסף לחשיפה להליך פלילי, הנכס צריך להיות מתומחר באופן המגלם את הסיכון. על הרוכש לקבל את כל המידע התכנוני של הנכס ורק אז לשקול האם הוא מעוניין עדיין לבצע את העסקה, על בסיס המידע המלא שניתן לו.

בבדיקה תכנונית של הנכס נוכל לבדוק את היקף החריגות, ולתת המלצה האם ניתן להוציא היתר הבניה לחלק החורג ולהפכו לחלק חוקי של הבית הבנוי, או שיש להרוס את החלק החורג.

הסתמך על היתר הבניה לא על מראה עיניים  

נכסים רבים בארץ אינם מה שנראה לעין. דוגמה קיצונית שהגיעה למשרדנו היא של אישה שרכשה דירה בקומת קרקע של בניין בגבעתיים, במחיר מלא. כשנה וחצי לאחר הרכישה והעברת הזכויות המלאה על שמה, היא ניסתה למכור אותה שוב. הרוכשת החדשה ביצעה בדיקה של המצב התכנוני של הנכס ואז התגלה כי הדירה רשומה כמחסן בהיתר הבניה של הבניין.

הבעלים של הדירה זומנה למשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים לשם גביית גרסה לפני הגשת כתב אישום נגדה על עבירת שימוש חמורה, ולחרדתה של הבעלים הסתבר שהיא רכשה נכס יקר פי ארבעה ממחירו האמיתי בשוק. 

זוהי דוגמה קיצונית אך מציאותית לנזק הבלתי נתפס שיכול להיגרם כתוצאה מדילוג על שלב בדיקת המצב התכנוני של נכס מקרקעין לפני רכישתו.

משרדנו מתמחה בביצוע וניהול בדיקות אלו. גם אם חלילה כבר ביצעתם את הרכישה ואז גיליתם שהנכס עם חריגת בניה, גם אז פנו אלינו להתייעצות על מנת לבדוק מה האפשרויות העומדות בפניכם כדי להכשיר את הנכס. משרדנו עובד בשיתוף פעולה מקצועי עם מהנדסים ואדריכלים המתמחים בתחום והם משמשים כיד ימיננו בתהליך מקצועי זה. 

יש לי עו"ד שמטפל בעסקה. למה לקחת עו"ד תכנון ובניה לביצוע בדיקת זכויות בנכס?

יש הבדל משמעותי בין עו"ד מקרקעין או עו"ד נדל"ן לבין עו"ד תכנון ובניה. למרבה הצער ישנו בלבול שכיח בין שני התחומים ואנו ננסה להסביר כאן את ההבדל בין השניים ומדוע חשוב להעזר בעו"ד תכנון ובניה ובאילו תחומים. 

עו"ד מקרקעין או מי עושה את עסקת הנדל"ן מתמצא בעריכת הסכם מכר לנכס מקרקעין. רישומי הבית בטאבו (פנקס המקרקעין) או ברשות מקרקעי ישראל, שמירה על זכויות הצדדים בהסכם, ניסוח התמורה, וכיו"ב.

תחום התכנון והבניה הוא תחום נושק, אך לא חופף. זכויות תכנוניות של נכס מרכזות את זכויות התכנון והבניה לפי התב"עות (תכניות בנין עיר) והתמ"אות (תכניות מתאר מקומיות וארציות) החלות על האזור בו נמצא הנכס. בנוסף על הזכויות התכנוניות משפיעים הנכסים השכנים לנכס, השכנים עצמם, מדיניות הוועדה המקומית לתכנון ובניה, תוכניות עתידיות ועוד. עו"ד תכנון ובניה הוא מי שמתמצא בתחום סבוך וייחודי זה, והוא בעל ניסיון בייצוג רשויות או נגד רשויות התכנון במדינה.

איך אנחנו יכולים לעזור לך?

במשרד עו"ד נועה טלבי ושות' צוות עורכות דין בעלות ניסיון והבנה מעמיקה בתחום התכנון והבניה. משרדנו מציע לרוכשי נכסים בדיקה תכנונית בנכס המגלה האם יש בנכס עבירות בניה, מה מידת החומרה שלהן והאם ניתן להפוך אותן לחוקיות.

אנו עובדות בשיתוף עם אדריכלים ומהנדסים על מנת לקבל את תמונת המצב המלאה של הנכס. לאחר שיתקבלו כל הנתונים, נפרוש בפניך את המידע שיסייע לך להחליט האם העסקה שעל הפרק משתלמת וכיצד להמשיך מכאן.

אולי יעניין אותך לקרוא גם על:

  1. עו"ד רשויות מקומיות - תביעות נגד עיריות
  2. תיקון 110 לחוק התכנון והבניה
  3. היתר בנייה
דילוג לתוכן
צור איתנו קשר:



צרפו מסמך לבחירתכם: