עירוב שימושים

עסקים ומגורים- עירוב שימושים לא (תמיד) אידאלי

עברתם לגור בדירת החלומות שלכם? כדאי לדעת שהעירייה יכולה לשנות את המציאות שלכם בן-רגע. לרשויות המקומיות יש סמכות לשנות את הייעוד בסביבת הבית שלכם ולהקים עסקים ממש מול חלונכם מבלי להתחשב בפגיעה באיכות החיים של התושב.

פעם אחר פעם בתי המשפט יעדיפו את האינטרס הציבורי המגולם בעסק כזה או אחר בעוד שכניו יעמדו מול שוקת שבורה. 

לכן, בבואנו לנסות להילחם נגד הקמת עסק רועש או מזהם בקרבת ביתינו כדאי להכיר את "כללי המשחק" עמם נאלץ להתמודד.

הרעש מהמפעל בלתי נסבל? נפקיע את הקרקע השכנה

מעשה שהיה כך היה, זוג אחים רכשו בשנות ה-30 חלקות בקרית אתא. עם השנים בנו עליהן שלושה מבנים, לרבות בית מגורים. אותו זמן היה באזור השכן בית-חרושת קטן של חברת "אתא, חברה לטכסטיל בע"מ". המפעל הלך וגדל ובמהלך שנות ה-50 וה-60 אף התקין מתקני איוורור וקירור לצרכי הייצור שלו. הרעש הפך בלתי-נסבל ובשנות ה-70 נקטו האחים הליכים נגד המפעל.

בשנת 1977 הצליחו האחים לקבל צו שהגביל את המפעל לרמת רעש נמוכה. בעלי המפעל ניסו בכל כוחם לחפש פתרונות טכנולוגיים שיאפשרו לו לעמוד בתנאי הצו ועדיין להמשיך להפעילו. לבסוף, משלא נמצא פתרון ראוי ומשלא הצליחו בעלי המפעל להגיע לפשרה סבירה עם האחים – פנו לשר האוצר וביקשו שיפעיל את סמכותו להפקיע את שטחם של האחים.

האחים הגישו עתירה לבג"ץ ושם נקבע שהיות שאין למפעל פתרון ריאלי לעמידה ברמת הרעש הנדרשת והיות שהמפעל מעסיק אלפי עובדים, משווק תוצרת בארץ ומייצא תוצרת גם לחו"ל – הצורך בקיומו הוא צורך ציבורי המצדיק את הפקעת השטח ורכישתו ע"י המדינה מהאחים, זאת כדי למנוע את האיום לסגירתו.

כלומר, נמצאנו למדים שעסק שמגלם אינטרס ציבורי יקבל עדיפות על זכויות הקניין של הפרט.

גן ילדים מתחת לבית? זהו אינטרס ציבורי ‎

כיום אנו נחשפים למצבים אלו בעיקר במסגרת דיני התכנון והבנייה מצד התנגדויות של שכנים שנפל בחלקם לגור ליד עסק המהווה מטרד. מדובר במנעד רחב של עסקים, החל מעסקים של גני ילדים, עובר במוסדות לפגועי נפש וכלה בפאבים. פתיחת עסק שכזה מעלה חשש למטרדי רעש, לעומס בכבישים ולשלל בעיות אחרות הפוגעות בקניינם של הגרים בסביבתו.

מוסדות לדיור מוגן של קשישים, בעלי מוגבלויות או פגועי נפש זכו להגנה מיוחדת בסעיף 63א לחוק התכנון והבנייה אשר קובעת באופן ספציפי שייעוד למגורים בתכנית משמעו גם להתיר הקמת מוסדות מסוג זה – ובכך נשמטה הקרקע לטענה כלשהי שהקמתם סותרת ייעוד באזור מגורים.

במקרה של גני ילדים ופעוטונים העדיפו בתי המשפט פעם אחר פעם את האינטרס הציבורי על פני זה של הפרט.‎ טענה שיש להקימם באזור אחר נשללה על הסף כיוון שמדובר בעסק שמטבעו צריך להיות מוקם באזור מגורים ועל-כן – אין לפגיעה קניינית באזור אחד עדיפות על פגיעה באזור אחר.

‎במקרים מסוימים אפילו עסקים למטרות בידור ותיירות זכו להעדפה על פני האינטרס הפרטי של שכניהם.

פגיעה באיכות החיים או NIMBY?

מהפסיקה עולה שניסיונות להתנגד לקיום העסק בטענה לחשש לפגיעה באיכות חיים ובזכויות קניין יבוקרו כאג'נדות NIMBY (Not In My Back Yard) ובתי המשפט יטו לדחותן.

למען ההמחשה, להלן מספר ציטטות נבחרות מהפסיקה:

"…אנחנו כחברה, ומוסדות התכנון כמייצגים את הציבור, מחויבים להבטיח כי אכן מוסדות הציבור יוקמו וזאת על אף אי הנוחות שאלו יוצרים לשכנים שלהם" (ר' ערר (י-ם) 1-412/10 רינה כהן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים).

 אדם הרוכש מקרקעין "…חשוף לסיכון של הקניית היתרים לשימושים חורגים, וממילא ההנחה היא כי סיכון זה מגולם, בצורה מפורשת או משתמעת במחירו של הנכס…" (ר' עת"מ 14/98 נח אוסקר נ' לוריא סיגל).

"אמנם, אין לשלול אפשרות שהפעלת גן ילדים במקום מסוים תהווה פגיעה ממשית בחיי התושבים באופן המצדיק את העברת הגן למקום אחר, מתאים יותר. אך ככלל, ככל שעסקינן במטרדים הרגילים המתקיימים במידה דומה גם במקומות אחרים, הדרך להתמודד עם התנגשות האינטרסים היא באמצעות הטלת מגבלות על פעילות הגנים באופן שחוסר הנוחות שיכול להיגרם בעטייה יצומצם באורח סביר…" (ר' עעמ 4875/12 טמי ויוסי גרומר ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב).

מה בכל זאת אפשר לעשות?

למשרדנו מגיעים מקרים רבים של טענות כנגד עסקים הממוקמים בשכונות מגורים. מניסיוננו הדרך הטובה ביותר להתמודד עם תיאורי קושי או מטרדים מעורפלים היא לבחון היטב את המצב התכנוני (בדיקת תו"ב) ואת המצב מבחינת רישוי העסק (בדיקת רישוי עסקים). ניתן אף להוסיף בדיקות אובייקטיביות מתחום הגנת הסביבה, ורק אז לפעול בהליך משפטי מבוסס, בזהירות ותוך היכרות עם טענות NIMBY נפוצות שבתי המשפט נוטים לדחות על הסף.

Call Now Button דילוג לתוכן
צור איתנו קשר:



צרפו מסמך לבחירתכם: