תחנות דלק - רישוי עסקים, תכנון ובניה וארנונה

רישוי עסקים לתחנות דלק ותדלוק

תחנות דלק וחנויות נוחות הם מהעסקים החיוניים במשק. בכל שנה מספר הרכבים הנוסעים על הכביש עולה, ואספקה נגישה של דלק, שמנים, שטיפת חלונות ואפשרויות לרענון לנהגים בדרכים אינה רק אפיק רווח של חברות הדלק אלא צורך חיוני לבטיחות הציבור.

על אף חשיבותן הרבה, הרשויות המקומיות מערימות קשיים על תחנות דלק ותדלוק בתחומים רבים החל מרישיון העסק וכלה בתעריפי הארנונה.

חלק נכבד מתחנות הדלק בארץ הוקמו לפני שנים רבות. הביקוש לסוגי הדלקים, עמדות גז, פתיחת חנויות נוחות רחבות ידיים והקמת מכונות שטיפה הביאו לכך שאותם עסקים השתנו בהתאם עם שינויי הזמן. כך נוצר מצב נפוץ שהיתר בניה שניתן לתחנה עוד בשנות ה-60 לא כלל את אותם צרכים טבעיים של העסק המתנהל כיום.

למעשה, כפי שיוסבר בהמשך, גם המחוקק שהיה מודע לשינויים עדכן את המצב התכנוני ברמה הארצית.


רישוי עסקים לתחנות דלק ותדלוק

תחנת דלק ותחנות תדלוק בגז טעונות רישיונות עסק של פריטים מהמורכבים בצו רישוי העסקים, המאגדים בתוכם אישורים ממספר גורמים מרובה. על אף זאת חנויות הנוחות של תחנות הדלק מחויבות בהוצאת רישיונות עסק נפרדים עבור הפעילות שלהן.

כיוון שהפעילויות בין חנות אחד לשנייה משתנות, לעתים תהיה התלבטות עבור איזה פריט רישוי על החנות להוציא רישיון עסק. רישיון עסק עבור מרכול שרק מוכר מוצרי צריכה ולא מזון יידרש בפחות אישורים ויהיה בתוקף ל-15 שנה, לעומתו רישיון עסק עבור מזנון שמכין מזון לצריכה במקום או עסק למכירת מזון "To-Go" ייתכן שיידרש בביקורות מגורמים מאשרים ותוקפו יהיה ל-10 שנים בלבד.

כמו כן, חנויות שירצו לקבל רישיון עסק על פריט המאפשר מכירת אלכוהול לשם צריכה במקום עלולות להיתקל בסירוב, זאת מאחר שנקבע בפסיקה שרשות מקומית רשאית לסרב לתת רישיון עסק שכזה משיקולים שונים.


מחלקות ההנדסה ברשויות המקומיות כחסם לרישיון עסק

על אף שינוי המציאות בתחנות הדלק עסקי אנרגיה רבים שמגישים בקשה לחידוש רישיון עסק מקבלים סירוב ממחלקות ההנדסה השונות. זאת בנימוק שהמבנים או השימושים בנכס אינם תואמים את היתר הבנייה המקורי שניתן לתחנה. כתוצאה מכך נדרשים העסקים להסדיר את חריגות הבניה שלהם רק כדי שיוכלו לקבל רישיון עסק ולהפעיל את התחנות באופן חוקי.

עסקים שלא אמור להיות להם שום קושי לקבל רישיון עסק נתקלים במצב בו מחלקת ההנדסה המקומית משתמשת בהליך חידוש הרישיון כדי לקדם מצב תכנוני.
כפי שכתבנו בעבר זו אינה מטרת החוק.

לדוגמה – אחת מחברות הדלק הגדולות פנתה למשרדנו בעניין רישוי של תחנה שנדרשה להוציא היתר לשימוש חורג (דרישה מיותרת מלכתחילה לאור תיקון 110) בגלל שהסבה את משרדי התחנה לחנות נוחות. התחנה לא הוציאה את ההיתר ולכן במועד חידוש הרישיון מחלקת הנדסה הציבה לה אולטימטום שאם לא תסדיר את ההיתר לשימוש חורג, לא תקבל רישיון עסק.

ניצול הסיטואציה של הצורך לחדש רישיון עסק, כדי לדרוש ממנו להסדיר את כל חריגות הבניה (גם אם הן קיימות עשרות שנים) נעשית כדבר שבשגרה. זאת למרות שלאור תיקון 34 לחוק רישוי עסקים (שנכנס לתוקף בשנת 2019) מדובר בהתנהלות שסותרת את הוראות הדין וכוונת המחוקק.


דרישות נוספות מתחום התכנון והבנייה

ידוע שתחנות דלק כוללות שימושים רבים: מינימרקט, מסעדה, פנצ'ריות, שטיפת רכב ועוד. לא תמיד המצב התכנוני מאפשר זאת:

ראשית, חלק מאחוזי הבנייה של תחנות הדלק מנוצל עוד בשלב ההקמה מאחר שגם מתקני התדלוק וגם המשאבות עצמן טעונים היתרי בנייה. כמו כן, כל שטח הגגון מעל המשאבות נכלל באחוזי הבנייה. ניצול זה משפיע, בין היתר, על הקושי בהתאמת שימושי התחנה למצב התכנוני.

שנית, מחלוקות שנולדות בעקבות גילן של התחנות. כפי שכתבנו מעלה, חלק מתחנות הדלק הוקמו לפני שנים רבות ועברו שינויים בהתאם לחלוף הזמנים – חלק מהשינויים נבעו מביקוש של קהל הלקוחות כגון: מכונות שטיפה וחנויות נוחות. אך חלקם נבעו משינויי חקיקה.

תחנה שפונה לחידוש רישיון עסק או להוצאת היתר שינויים עלולה לגלות שכבר אינה עומדת בתנאים הנדרשים היום בדין לצורך אישור נגישות. כך עלול להיווצר מצב אבסורדי בו תחנה נדרשת בהקמת שירותים נגישים כשאין לה מקום פיזי להקמתם – ובכך להיות תחת איום ממשי של סגירה.

שלישית, סוגיות תכנוניות בעניין מכונות השטיפה. מכונת השטיפה עצמה היא מתקן שניתן לפרק ולהרכיב במיקומים שונים. המכונה מונחת בד"כ על משטח בטון המיועד לכך, מכוסה בקירות מכל הצדדים. כמובן עם תשתיות מתאימות (ביוב, מים וכו').

אך כדי שהרשות המקומית תסכים לפעילות זו עולות שאלות כגון: האם היתר הבניה של תחנת הדלק כלל את המיקום של המכונה, לרבות המשטי והקירוי? האם אי שימוש במתקן עצמו אומר שההיתר פקע? האם מתקן חדש יחייב הוצאת היתר בניה חדש? סוגיות אלו הופכות לוויכוח משפטי בין העסק לבין הוועדה המקומית חדשות לבקרים.

רביעית, תחנות רבות נדרשות בהסדרה של חריגות בנייה אשר כלל אינה הכרחית לאור חידושים בחקיקה הרלוונטית. למשל, עבור חנויות נוחות.


דרישה להוצאת היתר לשימוש חורג עבור חנויות נוחות

בשנת 2006 פורסמה תכנית מתאר מעודכנת לתמ"א 18, התמ"א שחלה על תחנות הדלק בישראל, ואלו היו מטרות העדכון:

מטרות תוכנית תמ"א 18 עבור תחנות דלק

במסגרת התכנית נקבע שכל קרקע שקיבלה שימוש בתכנית מתאר קודמת כ"אזור למכירת דלק" או כ"תחנת דלק" יכולה ליהנות מהשימושים שאושרו בתמ"א 18:

קבוצת שימושים 1 – מתירה שימוש בשטח התחנה למסעדה, חנות, מרחב מוגן, חדר מתדלקים, משרד ומחסן. כאשר סך כל השימושים לא יעלה על 130 מ"ר.

קבוצת שימושים 2 – התירה שימוש בשטח התחנה עבור שירותי רכב.

על-פניו לא אמורה להיות בעיה לתחנות הדלק להפעיל חנויות נוחות בשטחן אך זה לא המצב. ברוב התחנות כולל היתר הבניה שטחים שהוקצו בעבר למשרדים לעובדי התחנה וכיום הוסבו לחנויות נוחות.

בגלל הסבה זו נדרשות התחנות להגיש בקשה להיתר לשימוש חורג אשר כרוכה בעלויות גבוהות: שכירת שירותי אדריכל, מודד, תשלום היטל השבחה, אגרות ועוד.

דוגמה מהיתר כזה:

דוגמה מהיתר לתחנת דלק

תיקון 110 ותחולתו על תחנות דלק

מבחינה משפטית דרישה זו אינה תמיד חוקית. בשנת 2016 בעקבות מצוקתם של בעלי העסקים נחקק תיקון 110 לחוק התכנון והבניה. התיקון קבע שאם עסק רוצה לעשות שימוש שמותר לפי תכנית הוא פטור מהוצאת היתר לשימוש חורג. כך עסק זכאי להתקיים בנכס מבחינה חוקית יוכל לחסוך בעלויות והליכי בירוקרטיה מיותרים (שמהווים חסם לרוב העסקים בישראל).

בתחילת שנת 2017 נכנס לתוקף סעיף 145ה לחוק התכנון והבנייה ובו נכללו התנאים לקבלת הפטור. עסק שעומד בתנאי הסעיף אינו מחויב בהוצאת שימוש חורג ויוכל לפנות לקבל אישור שינוי מרשות הרישוי:

  1. הבקשה תואמת את התכניות (הכוונה לתכניות בניין עיר או תכניות מתאר ארציות – לא תכנית ההיתר!) ואת ההנחיות המרחביות החלות על המגרש.
  2. התכנית שלפיה מבוקש האישור לשינוי שימוש אושרה לאחר 12.2.1966.
  3. הבקשה אינה כוללת עבודות הטעונות היתר.
  4. הבקשה אינה למטרת מפעל לייצור תעשייתי.
  5. השימוש המבוקש אינו פוגע בסביבה, בבריאות הציבור או בבטיחותו, ולא משנה משמעותית את אופי הסביבה.

דיון בבקשה כזו יתקיים תוך 30 יום בלבד וקבלת אישור כזה לא תחשב למימוש זכויות כך שמקבל האישור לא יחוייב בתשלום היטל השבחה.

מניסיוננו תחנת דלק שדורשים ממנה להוציא היתר לשימוש חורג עבור חנות הנוחות שלה בד"כ עומדת בתנאי הסעיף ומדובר בדרישה שאינה חוקית.


ארנונה לתחנות דלק

חיובי הארנונה מושפעים משלושה פרמטרים: שטח, סיווג ותעריף. הסיווג נקבע בהתאם לשימושים הנעשים בפועל בנכס והוא מקור למחלוקות משפטיות ענפות, במיוחד במקרה בו עסק טוען לסיווג שראוי לתעריף מופחת. אולם במקרה של תחנות הדלק, בהן כמעט ואין ויכוח על הסיווג המתאים, הפרמטר הבעייתי ביותר הוא התעריף.

למרות שכל רשות מקומית קובעת את תעריפי הארנונה שלה לפי שיקול דעת המחוקק הגביל את הרשויות בתעריפי מינימום ומקסימום במסגרת תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית), תשס"ז-2007. שם גם הוגדר שתחנות דלק נמצאות תחת סיווג "משרד, שירותים ומסחר" אשר הוא הסיווג עם התעריף השני בגובהו מבחינת תעריפי הארנונה. אך גם תעריף המקסימום (אשר בשנת 2022 יעמוד על סך של כ-408 ₪ למ"ר לשנה) לא מספק את הרשויות המקומיות כשזה נוגע לתחנות דלק ולצרכיהן.

העלאה חריגה בארנונה לסיווג תחנות דלק

משך השנים הוגשו עשרות בקשות לאישור חריג להעלאת תעריף הארנונה מעל לתעריף המקסימום עבור שטחי התחנות, שטחי קרקעות תפוסות בחזקתן ושטחי חנויות הנוחות שלהן, כל זאת במטרה לייקר את מחייתן בשטחי אותן רשויות. להלן מספר דוגמאות מבקשות לאישורים לשנת 2022:

מועצה מקומית רמת-ישי אשר חייבה קרקעות תפוסות של תחנות דלק לפי סיווג של "קרקע תפוסה" (המחויב באחד התעריפים הנמוכים בתקנות) ביקש לשנות את סיווגן לשירותים ומסחר ובכך להעלות את תעריף חיובי הארנונה שלהן מ-6.29 ₪ למ"ר לשנה, לתעריף של 250 ₪ למ"ר לשנה.

עיריית הוד-השרון ביקשה העלאה של 5%, העלאה שצפויה להכניס לעירייה כ-32.6 אלף ₪ עבור גבייה מחמש תחנות בלבד. העלאה שנימקה בכך ש: "תחנות הרכבת וריבוי תחנות הדלק בעיר – מהוות תחנות שירות לכל האזור, והעיר נדרשת לתת מענה תפעולי (כולל פעילויות בתחומי איכות הסביבה), תחזוקתי ותעבורתי עבור קהל רב הבא בשערי העיר וצורך בשירותים אלו…". כמובן שלא צוין ולו במילה את היתרונות בהבאת קהל רב לתחום העיר או בצורך הלאומי של נהגי ישראל במתן שירותי דלק באזורים עם תנועה עמוסה.

עיריית כפר-סבא ביקשה להעלות את תעריפי השטחים המסווגים כ"קרקע תפוסה לתחנות דלק ומפעלי בטון" בלא פחות מ-94.82%. בדברי ההסבר לבקשה הלינה על כך שכיוון שבשנת 2001 בקשתה לאישור חריג לא אושרה במלואה "צצו בשטחה… תחנות דלק כפטריות אחרי הגשם" והדבר גרם לה לנזק כספי מצטבר של מיליוני ₪.

נכון לאוקטובר 2021 טרם אושרו בקשות חריגות אלו וניתן עדיין להגיש התנגדות לעיונו של שר הפנים. ככל שהבקשות יאושרו ניתן יהיה להגיש עתירה תוך 45 ולאחר מכן מי שיבחר לעתור בעניינן יסתכן בדחייה על הסף.
פנייה ישירה למשרד הפנים בטרם תאושר בקשה לאישור חריג יכולה לחסוך לעסק שלך מיליוני שקלים בשנה.


ייעוץ וליווי משפטי לחברות דלק במשרד טלבי גולדרט – עורכות דין

עו"ד נועה טלבי ועו"ד צליל גולדרט

למשרדנו ניסיון רב בייצוג עסקים בכלל ועסקי דלק ואנרגיה בפרט. תפקידנו כתובעות עירוניות הקנה לנו היכרות מעמיקה עם המבנה הארגוני של הרשויות וכן, יכולת נדירה לפתוח ערוצי תקשורת עם הגורמים הרלוונטיים.

שיח ישיר עם הרשות המקומית יכול לסייע לקבל פטור מהוצאת היתר לשימוש חורג מבלי לנקוט הליכים משפטיים ארוכים ויקרים.

על מנת לתת לך את הטיפול המקצועי ביותר, נשמח לקבל עם פנייתך את המסמכים הבסיסיים הנוגעים לרישוי עסקך ולבעיה שנתקלת בה.

דילוג לתוכן

    צור איתנו קשר:



    צרפו מסמך לבחירתכם: