השפעת רפורמת רישוי עסקים על דיני תכנון ובניה

במהלך שנת 2019 נכנסה לתוקף הרפורמה המכונה "רישוי עסקים דיפרנציאלי". רפורמה זאת (אשר נעשתה במסגרת תיקון 34 לחוק רישוי עסקים) הייתה אמורה לשנות באופן דרסטי את קלות הוצאת רישיון עסק בישראל.

בחלוף תשעה חודשים מרגע כניסתו לתוקף של שלב א' לתיקון, ספק שבעלי העסקים בישראל כבר החלו לחוש בשינוי אולם יתכן שעוד לא חלף פרק זמן מספק לשם כך.

הרפורמה מקיפה ונוגעת לתחומים רבים המשפיעים על התנהלות העסקים בארץ. במאמר זה אנו נתמקד בהשפעת הרפורמה על תחום התכנון והבניה, אשר היה אחד מהתחומים המרכזיים שהרפורמה עסקה בהם.

כ-29% מהעסקים המבקשים רישיון עסק ושבקשתם נדחתה, נדחו בשל סירוב הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. מצבים בלתי אפשריים כגון בניינים ישנים שלא ניתן לאתר את היתר הבניה שלהם או ניהול עסק במבנים עם חריגות בניה יצרו חסם בפני המבקש.

כתוצאה מכך עסקים רבים נותרו ללא רישיון עסק גם כאשר העסק עצמו כלל לא היה קשור לחריגות הבניה, הוא לא ביצע אותן והן התקיימו בחלק אחר של המבנה שאינו נוגע לו כלל.

משך השנים נעשו ניסיונות מטעם היועץ המשפטי לממשלה לאפשר קבלת רישיון עסק במצבים בהם קיימות בנכס חריגות בנייה קלות (זוטי דברים) או במצבים בהם מדובר במבנה ישן שלא ניתן לאתר את היתר הבנייה שלו והתובע העירוני ברשות המקומית הודיע שלא ינקטו הליכי תכנון ובנייה בשל כך. אולם ניסיונות אלו לא הצליחו למגר את הבעיה.

הבשורה בתיקון 34: ניתוק התלות בין רישיון עסק לחריגות בניה

בניסיון לייצר ניתוק בין מתן רישיון עסק לבין חריגות בנייה איזוטריות או שאינן תלויות בו, נחקק במסגרת תיקון 34 סעיף שכותרתו "קיום תכליות דיני התכנון והבניה" (8א1 לחוק רישוי עסקים). הסעיף יוצר מדרג לחומרת עבירות הבניה וככל שלא מדובר בהפרה מהותית תוכל הרשות המקומית לתת לעסק רישיון עסק גם אם יש בנכס עבירות תכנון ובניה.

כתוצאה מהתיקון הורחב שיקול הדעת של הרשות המקומית ושל מהנדס הוועדה המקומית והיום הרשות יכולה לקבוע מדיניות גמישה בהרבה ולתת רישיון עסק למרות ההפרה של דיני התכנון והבנייה.

חשוב להדגיש שמתן רישיון העסק לא מונע מהוועדה המקומית לתכנון ובניה לפעול בעניין אותן חריגות, לרבות הגשת כתבי אישום ומתן צווי הריסה או מניעת שימוש.

יחד עם זאת, שינוי בחקיקה לחוד ויישומו בשטח לחוד. נכון לעכשיו הסעיף הוא אות מתה המתקיימת בספרי המחוקק בלבד. בפועל מחלקות רישוי עסקים אינן מיישמות אותו ומהנדסי הוועדות אינם מודעים לו כלל. בהרצאות בנושא שהועברו לאנשי תכנון ובניה ברשויות המקומיות על ידי בעלת המשרד, עו"ד נועה טלבי, עלו התנגדויות והוצפו קשיים לא פשוטים.

עד כה עבדו הרשויות לפי כלל אצבע פשוט: יש עבירה? קטנה כגדולה- הבקשה לרישיון עסק תידחה. הסירוב האוטומטי אפשר עבודה יעילה ומהירה של עובדי מחלקת ההנדסה שגם כך מתמודדים עם משאבי זמן וכוח אדם מוגבלים. אולם, משניתן שיקול דעת למהנדס הרשות משמעו גם השקעת שעות עבודה רבות בכל בקשה לרישיון עסק, על מנת לאסוף נתונים על היקף חריגות הבניה כדי להפעיל את שיקול הדעת כראוי.

כעת נדרשת ביקורת עדכנית של מפקח בניה בשטח לקבלת דו"ח עדכני של מצב הנכס, צריך למדוד את שטח העבירות ביחס לשטח העסק, צריך למדוד את שטח העבירות ביחס לשטח הנכס כולו וכהנה וכהנה פעולות שונות. בנוסף הגורמים האחראיים ברשות צריכים לבחון את הנתונים ולהפעיל שיקול דעת האם לתת אישור למתן רישיון עסק אם לאו.

מפקחי ומהנדסי הרשות, שלרוב נמצאים במצב של עומס עבודה תמידי ובמחסור כוח אדם וזמן, מתקשים לבצע את הנדרש על פי התיקון בחוק.

בבואם לשנות את החקיקה, משרד הפנים או האוצר לא הקצו תקנים או משאבים כספיים למימושו בפועל, למרות שברור שאת הכללים שנחקקו בחוק יש ליישם באמצעות עבודת שטח יומיומית שתגזול משאבים וכספים לא מעטים.

מהי רשימת ההפרות המהותיות?

1. מבנה שכולו ללא היתר / אישור אכלוס / תעודת גמר
2. כנגד העסק עצמו מתנהלים הליכי אכיפה בתו"ב
3. העסק מתנהל בניגוד לייעוד או לתוכנית, אלא אם כן יש בקשה לשימוש חורג

בדיקת מידתיות ההפרות:
4. התבצעו בעסק, לשם הפעלתו, עבודות בניה ללא היתר בשטח של יותר מ- 15% מהעסק.
5. בבנין שבו נמצא העסק, יש עבודות בניה ללא היתר, בשטח של יותר מ- 30% (גם אם אינן קשורות לעסק)
6. *כלל זה לא יחול אם העסק בנוי כדין והחריגות אינן בבעלות / בשליטת בעל העסק.
7. בעסק נעשתה עבודה ללא היתר / שימוש בניגוד להיתר, מעל 5%, אבל עם השפעה מהותית על אופי המקרקעין + "מקרקעין מוגנים"= תשתית לאומית / סביבה חופית / קרקע חקלאית / גן לאומי / שמורת טבע / שצ"פ.

משמע, לעסקים שבהם הפרה כמפורטת מעלה, לא יינתן רישיון עסק. לכל השאר ניתן לתת רישיון עסק. למרבה הצער, נכון להיום מדובר על תיקון תיאורטי שלא מיושם בשטח.

על אף זאת, מניסיוננו ישנה נכונות ורצון מצד גופי הרשות המקומית לקדם פתרונות לעסקים. אם לפני התיקון לחוק היו מצבים שהביאו את הצדדים למבוי סתום מבחינה חוקית, הרי שהפתרונות החדשים בחקיקה משרתים לא רק את בעלי העסקים אלא פעמים רבות גם את הרשות המקומית עצמה, שמעוניינת ברישוי העסקים בתחומה.

לכן, חשוב לזכור שישנן אפשרויות רבות יותר היום למציאת פתרונות רישוי לעסקים וחשוב להעמיק במשמעויות התיקונים לחוק ולא להתבצר בניסיון העבר.


כדאי להרשם לניוזלטר שלנו ולקבל למייל אחת לתקופה עדכונים וחדשות!

אולי יעניין אותך לקרוא גם על:

  1. תיקון 34 לחוק רישוי עסקים
  2. ביטול רישיון עסק למפעלי תעשייה - NIMBY
  3. רישיון עסק
  4. היתר בנייה
צור איתנו קשר:



צרפו מסמך לבחירתכם: