מגיש בקשה להיתר שינויים? ייתכן שתגלה שיש לך היתר בניה לא חוקי

מה קורה כשאתה מגלה יום אחד, שהוועדה המקומית לתכנון ובניה טוענת שהדירה הכשרה והחוקית שלך היא בעלת היתר בניה לא חוקי?  

רוכשי נכסים רבים מבצעים את פעולת הרכישה מבלי לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס (התאמתו לחוקי התכנון והבנייה), ואינם מודעים להשלכות הפליליות והכספיות של נכס בלתי חוקי. אבל גם אם גם אם אתם מהמעטים שאכן הקדימו בדיקה לרכישה, וזאת כדי לוודא שרכשתם נכס חוקי לחלוטין- יתכן שיום יבוא ותגלו שלא כך הדבר.

למשרדנו הגיעו מספר מקרים בהם בעלי נכסים ביקשו למצות את זכויות הבנייה שלהם והגישו בקשות להיתרים לשינוייים, לתוספות, להרחבות וכיו"ב. באותו מעמד הוועדה המקומית לתכנון ובניה גילתה לפתע אי-חוקיות מסוימת בנכס, החלה להערים קשיים, ואף חזרה בה מהיתרי בניה שהיא עצמה הוציאה לפני שנים.

התוספת שתפסה את יואב לא מוכן

יואב גר שנים בעיר מרכזית ברחוב ירוק ושקט, בדופלקס מיוחד ומרווח שנבנה בשנות השבעים על ידי אחד האדריכלים הידועים בתחום. את הדופלקס הוא רכש לפני כעשור, שיפץ אותו שיפוץ פנימי בלבד, וכעת, לאחר שילדיו גדלו, ביקש לבצע שינויים חיצוניים ואף להוסיף מעלית לקומה השנייה הגבוהה במיוחד.

כאזרח שומר חוק, יואב פנה לאדריכל רישוי שהגיש בשבילו בקשה להיתר שינויים, שכלל את כל התוספות שרצה לבצע בביתו. הליך הגשת הבקשה להיתר התנהל באופן שגרתי ועלה לדיון בוועדה המקומית לתו"ב, אולם שם חל מפנה בלתי צפוי. הבקשה להיתר נדחתה בהחלטת הוועדה, בנימוק שההיתר הקיים לדופלקס של יואב, ניתן שלא כדין ובניגוד לתב"ע התקפה באותה העת.

החלטת הוועדה קבעה שיואב חייב להסכים לביטול ההיתר הישן תמורת ההיתר החדש. אם לא יעשה כן, לא יוכל לקבל כלל היתר בניה לשינויים החדשים שביקש לבצע בביתו. כעת ניצב בפניו אולטימטום: היתר חדש תמורת ביטול היתר הבניה הישן – או "אין עסקה".

מצד אחד, הויתור אותו נדרש יואב לעשות כלל שינוי משמעותי בביתו, והוא כלל לא היה בטוח שהשינוי שנכפה עליו מצדיק את התוספות החדשות שביקש. מצד שני- משמעות הוויתור על הבקשה להיתר השינויים היתה למעשה להקפיא את המצב הקיים, מבלי יכולת לנצל את אחוזי הבניה שמעניקות לו תוכניות חדשות שחלו באזור שלו, וללא שום אפשרות להוסיף או לשנות דבר מה בביתו בעתיד.

כשהוועדה המקומית לתו"ב טועה, מבקש ההיתר ישלם את המחיר

סיפורו של יואב אינו נדיר בנוף המקומי. למשרדנו הגיעו מספר מקרים בהם בעת שאדם ביקש לבצע שינוי בביתו, התברר שהוועדה המקומית לתו"ב מייחסת לבית הקיים אי חוקיות מסויימת, ולכן מסרבת לעשות כל שינוי מבוקש, עד להסדרת המצב הקיים. גם אם מדובר בבתים שעומדים על תילם 50-70 שנה (ויש רבים כאלה במרכז תל אביב) ואוחזים לכאורה בהיתר בניה חוקי לחלוטין המצוי בתיק הבניין, הרי שבקשה להיתר שינויים או הרחבות "מעוררת את המתים" והופכת את עולמו של בעל הנכס.

בעולם המשפטי ישנה מעט מאוד ביקורת על החלטות גופים ציבוריים בכלל, וועדות מקומיות לתכנון ובנייה בפרט. הנחת היסוד בבתי המשפט היא שלגוף זה ישנו שיקול דעת מקצועי שניתן להתערב בו רק בנסיבות חריגות במיוחד.

יתרה מכך, אותן ועדות נהנות ממה שנקרא בעגה המשפטית "חזקת התקינות המנהלית". משמעות הדבר היא שפעולה או החלטה של רשות מנהלית נחשבת כחוקית עד שיוכח אחרת. כלומר, ככל שבעל הנכס טוען שההחלטה שהוועדה קיבלה אינה חוקית, הוא זה שצריך להוכיח זאת.

הוועדה המקומית מתנה מתן היתר בניה? כך תפעלו

הקביעה שבית קיים עם היתר בניה לא חוקי, גורמת נזק כספי וקנייני עצום לבעל הנכס. כאשר לקוח מגיע למשרדנו עם בעיה מסוג זה, אנו מנהלות הליך שמטרתו לשלול את הקביעה שמדובר בנכס לא חוקי, ועושות כל מאמץ כדי להוכיח שמדובר בקביעה שמקורה בטעות פרשנית או עובדתית של הוועדה המקומית. 

השלב הראשון בו אנו נוקטות הוא חפירה מעמיקה הן בתיק הבניין והן בתוכניות שחלו על המקרקעין באותן השנים, כדי למצוא ולו שבב של פרשנות שתאפשר לטעון שההיתר אכן ניתן בצורה חוקית בעבר. תב"עות ותוכניות מתאר מנוסחות פעמים רבות בצורה כוללנית או מבלבלת וניתן לפרש אותן בכמה דרכים שונות. העובדה שהוועדה המקומית בחרה לפרש סעיף בצורה מסוימת (שבמקרה קובעת שהנכס החוקי בעצם לא חוקי) אינה מהווה סוף פסוק. ניתן ורצוי לבחון פרשנות אלטרנטיבית שמסבירה מדוע היתר הבניה ניתן בעבר ומדוע פעולה זו היתה חוקית ולגיטימית.

גם בתי המשפט קבעו שכאשר יש כבר מצב עובדתי קיים (למשל – הנכס כבר בנוי), ואפשר לתת להוראות הדין פרשנות שמכשירה את אותו מצב קיים – זו תהיה הפרשנות העדיפה.

יש היגיון בגישה זו. הרי כבר יש לנכס היתר בניה, שיש להניח כמובן שניתן בהתאם להוראות החוק. אז וודאי שכיום יש לעשות כל מאמץ כדי לפרשו כחוקי- הן על מנת שלא לערער את החזקה שההחלטה המנהלית תקינה, והן על מנת שלא לפגוע פגיעה אנושה בקניינו של האדם בעל הנכס.

ביטול היתר בניה חלוט בתמורה לחדש היא דרישה לא חוקית

אם לא נמצא ולו שבב של פרשנות המאפשרת קיומו של היתר הבניה, גם אז לא הגיעה העת לוותר. היתר בניה שניתן לפני שנים, בוצע במלואו ומהווה מצב קיים מבחינת הבנייה בפועל, אינו ניתן לביטול עוד מבחינת החוק.

גם אם הוועדה המקומית היא זו שדורשת את ביטול היתר הבניה הישן, וגם יש בידיה את הכוח לאלץ את בעל הנכס להסכים על ידי מניעת היתרי בניה נוספים, הרי שמדובר בהתנהלות בלתי חוקית בעליל ואין לקבל אותה.

משרדנו ייצג בערר שהוגש לוועדת הערר המחוזית לתו"ב ושם התנגדנו בתוקף לדרישה להתאים את הבית לתב"ע התקפה, תמורת הסכמה לקבלת היתר שינויים. עמדתנו התקבלה וועדת הערר ביטלה את החלטת הוועדה המקומית לתו"ב שדרשה מבעל הנכס לבצע שינויים קיצוניים בביתו העומד וקיים כבר עשרות שנים.

במקרה אחר טיפלנו בדירה שלכל דירותיה השכנות בבניין אושרה הרחבה ובקשתה הייתה היחידה שנדחתה, כך שהדירה נותרה חשוכה ודחוקה עם קו בניין פנימי יותר. ובמקרה נוסף, משרדנו ייצג בעל דירה שהוכרזה כולה כבלתי חוקית היות שלא נמצא היתר לקומה העליונה בבניין.

ראינו דירה מפוצלת (חוקית) שנרכשה במחיר גבוה של שווי שוק, רק כדי שהעירייה לאחר מכן תתכחש להיתר ותטען שהפיצול נעשה בניגוד לחוק.

בכל המקרים היה ברור שאין להשלים עם הקביעה הראשונית ושללא ספק יש הצדקה משפטית וכלכלית לנהל הליך שיבטל אותה לצמיתות.

טיפול בביטול היתר בניה במשרד נועה טלבי – עורכות דין

כדי למצוא פתרון ראוי לבעיות אלו משרדנו פועל לגיבוש תשתית שתוכיח לוועדה המקומית עצמה שמדובר בנכס חוקי. לאחר מכן נעשית פניה, בד"כ ליועמ"ש הוועדה, במטרה לשכנע שנפלה טעות פרשנית או עובדתית בהחלטת הוועדה המקומית.

ברוב המקרים הצלחנו להגיע להסכמות עם הוועדה המקומית ללא נקיטת הליך משפטי, ובמידת הצורך הגשנו הליכי ערר ועתירות בהם הצלחנו לבטל החלטות דרקוניות אלו.