ערר תכנון ובניה: הקטנת סיכויי סירוב לקבלת היתר
ערר תכנון ובנייה הוא הדרך היחידה לערער על סירוב לבקשה להיתר בניה.
זהו הניסיון ה(כמעט) אחרון לזכות בהיתר הבנייה הנכסף לאחר שזו נדחתה על ידי הוועדה המקומית לתו"ב, דחייה שיוצרת אכזבה קשה ונזקים לא מעטים.
מה מעניין אותך?
הגשת בקשה להיתר היא תהליך יקר, ארוך ומייגע. מבקש ההיתר נדרש לשכור את שירותיו של אדריכל או מהנדס כדי שיוכל לבדוק אילו זכויות בנייה יש לו וכדי שיוכל לעמוד בדרישות ההגשה כגון: קבלת תיק מידע, ביצוע התכנון המיטבי, עריכת תשריט (גרמושקה) וכיו"ב.
הבקשה להיתר פעמים רבות מבטאת את רצונו העז של המבקש, ואף מימוש חלום – בניית בית המגורים, הרחבת הבית, תכנון בריכה מפנקת או אפילו תוספת ממ"ד לבטיחות המשפחה. היא גם מבטאת את ההחלטה של מבקש ההיתר להשקיע את הזמן והכסף הנדרשים כדי להגיע ליעד התכנוני שלו. לכן כשבקשה להיתר נדחית מדובר בנזק כלכלי עצום ובאכזבה קשה.
השלכות הדחייה יכולות להיות הגשת תכנית חדשה תוך השקעה כספית נוספת, התפשרות על החזון התכנוני או אפילו ויתור על הבנייה כולה.
למה צריך היתר בניה אם יש זכויות בניה על הנכס?
בנייה היא אקט שמשפיע על הסביבה והשכנים מבחינת אסתטיקה, תחבורה, ואפילו על איכות הסביבה של התושבים באזור. חוקי התכנון והבניה והתקנות הנלוות להם, בתוספת התוכניות החלות על הקרקע, מייצרים סט כללים הקובעים את המותר והאסור בבנייה. מטרת חוקים אלו היא לאפשר לרשויות הציבוריות שליטה על הדרך בה נעשית הבנייה בישראל הן כדי לשמור על טובתו האזרח היחיד והן לטובת הציבור הרחב.
מי שאחראית ליישום הכללים הללו היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (או הוועדה המרחבית) שבסמכותה לאשר את ההיתרים לבנייה בתחום שיפוטה. לכן, בעלי זכויות בניה שירצו תוספת בנייה על הגג בבית פרטי, תוספת מעלית לבנין או בנייה של קומה נוספת יצטרכו לבקש מהוועדה היתר בניה כדי לממש את זכויותיהם.
כדאי לדעת שעל אף שרבים בוחרים לבצע את הבנייה ורק לאחר מכן לבקש עבורה היתר, מדובר בעבירה פלילית על חוקי התו"ב. לפי החוק אסור להתחיל את הבניה בפועל ללא קבלת היתר מראש.
למרות זאת לא כל בנייה נדרשת בהיתר. בתיקון 101 לחוק תו"ב נקבעו סוגי עבודות בנייה שפטורות מהיתר, בעיקר מכיוון שהן פשוטות מבחינה הנדסית, אינן יכולות לגרום לסיכון או למטרד ואינן משפיעות על חזות הבניין או הסביבה (כגון: סוגי גדרות או גגונים וסככות מסוימים, מתקנים לאשפה, מזגנים וכיו"ב). לכל אחת מהעבודות הפטורות יש תנאים שצריך לעמוד בהם כדי שהבנייה ללא היתר תהיה חוקית וכן, עבור חלקן ישנה גם חובת דיווח לרשות הרישוי.
בין אם הבנייה נדרשת בהיתר או לא, מומלץ להתייעץ עם אדריכל מומחה או עו"ד לתכנון ובניה כדי להבין כיצד לבצע את העבודה באופן חוקי לחלוטין.
ההחלטה לדחיית הבקשה להיתר ניתנת בכתב על ידי הוועדה המקומית לתו"ב ברשות המקומית. לעיתים ההחלטות הללו מנוסחות בצורה לא ברורה או שהיא מנומקת בצורה שגויה. לעיתים נימוקי הדחייה ינתנו ללא שיש להם בסיס משפטי או יסתרו החלטות קודמות של אותה הוועדה, שכבר אישרה בעבר את אותו ההיתר בדיוק לשכנים האחרים.
למשל באחד מהמקרים הקיצוניים שהגיעו למשרדנו, היה בניין במרכז הארץ שעבורו אושרו משך שנים היתרי בניה להרחבת דירות מגורים בשטח של עשרות מטרים. השכן האחרון שהגיש בקשה להיתר נדחה ע"י מהנדס העיר – רק משום שזה החליט לשנות את פרשנותו לתב"ע. מעבר לתסכולו של הלקוח על האפליה הקיצונית, הרי שגם מבחינה עובדתית מראהו החיצוני של הבניין נפגע קשות מהדחיה. ובעצם נוצר מצב בו כל יתר השכנים מימשו את זכויות הבנייה שלהם, הרחיבו את דירותיהם וכעת יצרה הדירה האחרונה מעין "שקע" חשוך במרכז המבנה וכיערה את מראהו החיצוני.
עו"ד תכנון ובניה בעל ניסיון בהגשת עררי תו"ב יכול לנהל שיח עם מחלקת ההנדסה. במקרים רבים משרדנו יוכל להציע פתרון למבקש ויסייע לו במימוש זכויותיו.
התמודדות עם דחיית בקשה להיתר בניה בשלב הגורמים המקצועיים
כדי להוציא היתר בנייה צריך בשלב ראשון לקבל את תיק המידע של הנכס. אבל גם בקשה לתיק מידע תלויה בתנאים מקדימים. לכן, כבר אתם נדרשים לפנות לאיש מקצוע אשר בהשכלתו הוא אדריכל או מהנדס (או בהתאמה הנדסאי) ויכול לענות להגדרה של "מגיש בקשה".
לאחר קבלת תיק המידע ניתן להתחיל להכין תכנית אדריכלית. תפקידו של מגיש הבקשה, בין היתר, יהיה לערוך תכנית שתתאים לכללי התב"ע, לזכויות הבניה, להנחיות המרחביות ולדרישות מחלקת ההנדסה. למעשה, זהו השלב שבו פועלים להתאים את הבקשה להיתר לדרישות הקיימות בדין.
מטרה נוספת של התוכנית האדריכלית תהיה למקסם את אפשרויות הבנייה בהתאם לזכויות הבנייה ולתקציב של בעל הנכס. כלומר, התוכנית תהיה כלי להגשמת חלומו התכנוני של המבקש.
התכנית האדריכלית תוגש למנהל ההנדסה ברשות המקומית ולפני שהיא תעבור לדיון בוועדה המקומית לתו"ב תחילה היא תיבחן על ידי הגורמים המקצועיים בתוך המנהל: בוחני ומהנדסי רישוי, בוחני תוכניות וכן הלאה. אותם גורמים יפנו למגיש הבקשה באמצעות מערכת "רישוי זמין" ויפנו אליו שאלות על התכנית והנחיות לתיקונה.
למעשה כאן הצומת הראשון בו הבקשה עלולה להידחות, עוד לפני שבכלל עלתה לדיון בוועדה המקומית. לגורמי התכנון בתוך העירייה ישנה היכולת לסרב לקבל בקשה להיתר, לדרוש לבצע שינויים בתכנית האדריכלית ועוד. במקרים מסוימים גורמי התכנון יכולים לבקש שינויים שיראו לאדריכל לא סבירים או לא הגיוניים.
לכאורה במצב כזה יש למגיש הבקשה שתי אפשרויות: להעלות את הבקשה כפי שהיא לדיון לוועדה ולהסתכן בדחיה, או לשנות את מהותית את התוכנית. אולם רבים לא מודעים לכך שגם במצב זה אפשר להיעזר בעו"ד תכנון ובניה ולפנות באופן ישיר לגורם הרלוונטי כדי לנסות ולשנות את דעתו.
לדוגמה, באחד המקרים שטופלו על ידינו תושבת שכונה מתפתחת בדרום העיר רצתה להגיש תוכנית להרחבת דירתה באמצעות חדר על הגג. הלקוחה עדיין לא הספיקה להגיש בקשה לקבלת תיק מידע וכבר נתקלה בקשיים מצד מנהל הנדסה – שטען שצריך לשמר את המבנה בצורתו המקורית. באופן מפתיע בבדיקה של התכניות החלות באזור לא נמצאה שום הוראה לשימור צורת המבנה או כל הצדקה אחרת לסירוב. להפך – עד לאותו רגע מדיניותה של רשות הרישוי הייתה לאפשר הרחבה של בתים ישנים, כמו זה של הלקוחה, כדי לעודד כניסה של משפחות צעירות שיאכלסו מה שהייתה בעבר שכונת עוני.
אילו הלקוחה הייתה מקבלת את הסירוב בהכנעה היא בעצם הייתה מוותרת על מימוש זכויות הבנייה שלה. כלומר, מוותרת על אפשרות להרחיב את ביתה ומפסידה פוטנציאל השבחה בשווי מאות אלפי שקלים של הנכס בבעלותה.
חוות דעת משפטית ליועמ"ש הוועדה המקומית
המציאות התכנונית נקבעת ע"י תכניות, חוקים ותקנות אשר הם בעצם צורות שונות של חקיקה. משמעות הדבר היא שגם הגורמים המקצועיים במחלקת ההנדסה צריכים לעבוד בתיאום עם הדין.
זוהי הסיבה שלכל וועדה מקומית (ומרחבית) ישנו יועץ משפטי שחלק מתפקידו ללוות ולתת ייעוץ משפטי לפעילות הוועדה.
אולם, לאנשי המקצוע מתחום התכנון (מגישי הבקשה) יש את הידע המקצועי הנדרש לבצע ביקורת ראשונה על התנהלות הגורמים במחלקת הנדסה. מניסיוננו, אם האדריכל או המהנדס חושבים שדרישה מסוימת היא לא הגיונית – זה כנראה נכון.
במשרדנו אנו נוהגים לפנות ישירות ליועמ"ש הוועדה. כעורכי דין לתכנון ובניה יש לנו את הכלים לבדוק האם דרישות הבוחנים לגיטימיות. במקרים בהם אנו רואים שדרישות רשות הרישוי אינן תואמות את הדין אנו עורכים חוות דעת משפטית במטרה לשנות את דעתה.
גם עבור אותה לקוחה שבקשתה לבנות חדר על הגג נדחתה, הצלחנו לפרוץ את החסם באמצעות חוות דעת משפטית בכתב, שהוגשה ליועמ"ש הוועדה.
כשהגורמים הבוחנים מציבים מחסום, בד"כ המבקש יאלץ לשנות את התכנון שלו, להסתכן בדחייה של הבקשה להיתר ע"י הוועדה המקומית לתו"ב או פשוט לוותר.
באמצעות פנייה למחלקה המשפטית של הוועדה המקומית אפשר לחסוך דיון חסר סיכוי בוועדה המקומית ואפילו להסיר את הדרישה הלא-סבירה. כל זאת תוך חסכון של זמן, כסף והימנעות מהליך משפטי מיותר.
הגשת ערר לאחר סירוב למתן היתר בוועדה המקומית
הבקשה להיתר סיימה את המסלול המתיש ולבסוף הגיעה לדיון בוועדה המקומית לתכנון ובניה. בחלק מהמקרים יוכלו השכנים של המבקש להגיש התנגדויות אשר ידונו ע"י הוועדה. הדיון לא תמיד יתקיים בנוכחות הצדדים.
אחרי המסע המפרך שעברו המבקש ואדריכלו ישנה ציפייה לגיטימית שהבקשה תתקבל. אך על אף כל הדרך שעברה הבקשה עד שהגיעה לשולחן הוועדה – במקרים רבים היא עלולה להדחות באופן לא צפוי.
דחיית בקשה להיתר בוועדה המקומית מותירה רק אופציה אחת – הגשת ערר על החלטת ועדה מקומית לוועדה המחוזית לתכנון ובניה. את הערר יש להגיש תוך 30 יום בלבד ולאחר הגשתו תוכל הוועדה המקומית להגיש כתב תשובה מטעמה.
מנסיוננו כתב התשובה של הוועדה המקומית עלול להעלות טענות חדשות ויצירתיות שכלל לא היו קיימות בהחלטתה המקורית לדחיית הבקשה להיתר. לכן, ישנם מקרים שבעקבות כתב התשובה יהיה צורך בסיוע מאיש מקצוע רלוונטי שיוכל להתייחס לאותן טענות חדשות (כגון: מהנדס מיגון, מהנדס קונסטרוקציה וכדומה). משרדנו קשור ברשת ענפה של אנשי מקצועים איכותיים שגם מיומנים בהופעה בדיונים מול וועדת הערר המחוזית. אנו נותנים ללקוחותינו את האפשרות לקבל מהם חוות דעת ולהופיע בדיון בערר.
הערר נקבע לדיון לפני הוועדה המחוזית ודיון זה מתקיים בנוכחות הלקוח ונציגי הוועדה המקומית לתו"ב. ככל שהדבר מתאפשר משרדנו יזמין גם את מגיש הבקשה (אדריכל הרישוי) לדיון כדי שישיב לשאלות מקצועיות של הוועדה המחוזית. כמו כן ככל שהוגשה חוות דעת מומחה אנו נבקש את נוכחתו בדיון, בנוסף.
במסגרת הדיון בערר הוועדה יכולה לקבוע סיור בנכס עצמו או לקבוע דיון נוסף לדון בסוגייה ספציפית שלא נענתה. אך כמעט בכל המקרים יתקיים רק דיון אחד בערר אשר לאחריו תשלח החלטה סופית. כלומר, בדרך כלל תהיה רק הזדמנות אחת לשכנע את הוועדה המחוזית לשנות את החלטת הוועדה המקומית.
החלטתה של ועדת הערר המחוזית לתו"ב כמעט אינה ניתנת לשינוי. מבחינת הדין אפשר לנסות ולהגיש נגדה עתירה מנהלית תוך 45 יום. יחד עם זאת, בתי המשפט רואים בוועדות התכנון כגופים המקצועיים לתחום ולרוב ימנעו מהתערבות בשיקול דעתם. כדי לנצח בעתירה מנהלית יש צורך להוכיח טעות חמורה בשיקול הדעת או בפרשנות המשפטית ומדובר על נטל הוכחה כבד.
מה קורה אם לא מגישים ערר על החלטת ועדה מקומית?
אם לא מגישים ערר הבקשה להיתר בניה נסגרת ונמחקת.
המבקש יצטרך להגיש בקשה חדשה ושונה באופן מהותי: לתכנן תוכנית אחרת ושונה מספיק כדי שלא ידחו אותה על הסף.
מה היתרון של ייצוג על ידי עו"ד תכנון ובניה?
ב-99% מהמקרים הערר יהיה חלון ההזדמנויות היחיד לשינוי החלטת הוועדה המקומית.
כמעט ואין הזדמנות שניה, ולכן יש חשיבות אדירה ליצוג נכון ומקצועי ע"י עו"ד תכנון ובניה שיגיש את הערר וינהל אותו בצורה הטובה ביותר.
הליווי המשפטי פותח אפשרויות שאינן זמינות בדרך כלל למבקש ההיתר או לאדריכל. בין אם זה בשלב הפנייה לבוחנים או בשלב הגשת הערר – עו"ד המתמחה בתחום התכנון והבניה ייתן יתרון משמעותי שיכול לחסוך כסף והליכים מיותרים.
בשלב המקדים מול הגורמים הבוחנים, עו"ד תכנון ובנייה יוכל לפנות אל יועמ"ש הוועדה המקומית ובאמצעות טיעונים משפטיים ליצור שיח שיוביל לשינוי עמדת הוועדה.
בשלב הערר, ייצוג ע"י עורך דין אינו מהווה רק יתרון אלא הוא נדרש מכורח המציאות. יו"ר וועדת הערר המחוזית הוא עו"ד במקצועו, ושליטה בשפה המשפטית תגדיל משמעותית את סיכויי הערר להתקבל. בנוסף, מדובר בשלב שבו הוועדה המקומית מכירה היטב את כל הנתונים התכנוניים ועל בסיסם בחרה לדחות את הבקשה להיתר. לכן, בהליך הערר חשוב מאוד למצוא טענות חדשות אשר אינן בהכרח טענות תכנוניות.
עורך דין שמתמחה בהגשת עררי תכנון ובנייה ידע להציג טענות נוספות כדוגמת טענת אפליה או טענת שינוי מדיניות, טענות משפטיות או נסיבות אישיות.
ניסיוננו לימד אותנו שטענות אלו מגדילות באופן משמעותי את סיכויי הערר להתקבל.
כך למשל סייענו ללקוחה שבקשתה נדחתה ע"י הוועדה המקומית בטענה שבשכונתה אין אפשרות לבצע בניה חדשה כי מתוכנן להתבצע בה פרויקט פינוי בינוי. בהליך ערר הוכחנו לוועדת הערר המחוזית שהוועדה המקומית לא קיימה את דרישת הפרסום הנדרש לפי סעיפים 77-87 לחוק ולמעשה הטעתה את התושבים. הערר התקבל וועדת הערר המחוזית הורתה לאשר ללקוחה את היתר הבניה.
זוהי דוגמה לנצחון שהושג בזכות טענה משפטית פרוצדורלית. טענה שרק עו"ד תכנון ובניה יכול היה לחשוב עליה, לבדוק אותה ולהוכיח אותה לוועדת הערר.
הגשת ערר תכנון ובניה במשרד עורכות דין נועה טלבי
נועה טלבי – משרד עורכות דין מציע ללקוחותיו ייעוץ משפטי במקרי דחיית בקשה להיתר בניה בשלבים השונים בתהליך. מתוך עבודתנו השוטפת עם אדריכלים ראינו כי הם יודעים לזהות מקרים של דחיות לא מוצדקות, אך עזרת עו"ד המתמחה בעמידה מול שופטים ובהצגת טיעונים רהוטה ומשכנעת, יכולה לשנות את המציאות מקצה לקצה.
תחום התכנון והבניה סובל מרגולציה סבוכה ומגישי הבקשות מתקשים לקבל מענה מהיר ויעיל. משרדנו פועל לפתרון בעיות בירוקרטיות, הקלה בקבלת היתרים ואישורים ועמידה על זכויות אל מול הרשויות. הפתרונות המשפטיים אותם אנו מציעים למגישי הבקשות ולאדריכלים מאפשרים לקדם תהליכי הוצאת היתר, להתמודד עם סירובים ולמצות את הסיכוי בערר.
על מנת שנוכל לתת לך את הטיפול המקצועי ביותר, נשמח לקבל ממך את המסמכים הבסיסיים הנוגעים למחלוקת, אותם ניתן לצרף לטופס צור קשר.
