תיקון 110 לחוק התכנון והבניה: הפטור שנגנז
תיקון 110 לחוק התכנון והבניה נועד להקל על מצוקתם של בעלי עסקים הנדרשים לבצע הליך ארוך ויקר של קבלת היתר לשימוש חורג מהיתר בניה. אך למרות שהתיקון נכנס לתוקף לפני 3 שנים, הוא אינו מיושם בשטח.
המצב הנוכחי
במצב הנוכחי יזם שמעוניין להפעיל את העסק שלו במבנה בעל היתר בניה שלא תואם את הפעילות של עסקו, נדרש על ידי הוועדה המקומית לתו"ב להוציא היתר לשימוש חורג. הדרישה להוצאת היתר בניה לשימוש חורג מהיתר, נדרשת גם אם התב"ע החלה על הנכס מאפשרת את השימוש הנוסף. משמעות מציאות זו היא שגם אם בעל עסק יכול לאתר נכס המתאים לו במדויק, ולפי התב"ע המקומית מותר להשתמש במבנה לעסק כמו שלו, הוא לא יוכל להסתפק בכך.
נקח לדוגמא בעל עסק שרוצה להקים מסעדה באזור תעשייה. התב"ע החלה על האזור מאפשרת שימוש מסוג מסעדה, אולם המבנה הספציפי בעל היתר לשימוש תעשייתי בלבד. בשלב זה בעל העסק יידרש להגיש בקשה לשימוש חורג, פרוצדורה ארוכה, מייגעת ומיותרת, שגוררת בין היתר חיובים גבוהים בגין היטלי השבחה של שימושים חורגים.
לרשויות המקומיות אין אינטרס לשנות את המצב הקיים מסיבות מובנות. בעלי העסקים, מאידך, נגררים לביורוקרטיה והוצאות כספיות גבוהות, כשלעיתים קרובות התהליך מסתבך ומתארך.
תיקון 110 לחוק התכנון והבניה
בשנת 2016 הממשלה שעתה למצוקתם של בעלי העסקים והגישה הצעת חוק "תיקון 110 לחוק התכנון והבניה". לפי התיקון הוצע לפטור בעל עסק מהצורך לבקש היתר לשימוש חורג ולשלם היטל השבחה, במקרה שהשימוש המבוקש מותר בתב"ע (תכנית בנין עיר) החלה על האזור בו נמצא העסק. בהצעה יש היגיון רב, וחיסכון של זמן וביורוקרטיה למה שברור לכל: שהעסק זכאי מבחינה חוקית להתקיים בנכס המבוקש.
מתי יינתן פטור מקבלת היתר לשימוש חורג לפי תיקון 110?
בעל העסק יהיה פטור מקבלת היתר לשימוש חורג אלא רק יידרש לקבל אישור מרשות הרישוי, ויוכל להגיש בקשה לאישור כזה תחת התנאים הבאים:
- הבקשה תואמת את התכניות (הכוונה לתכניות בניין עיר או תכניות מתאר ארציות– לא תכנית ההיתר!) ואת ההנחיות המרחביות החלות על המגרש.
- התכנית שלפיה מבוקש האישור לשינוי שימוש אושרה לאחר 12.2.1966.
- הבקשה אינה כוללת עבודות הטעונות היתר.
- הבקשה אינה למטרת מפעל לייצור תעשייתי.
- השימוש המבוקש אינו פוגע בסביבה, בבריאות הציבור או בבטיחותו, ולא משנה משמעותית את אופי הסביבה.
דיון בבקשה כזו יתקיים תוך 30 יום בלבד וקבלת אישור כזה לא תחשב למימוש זכויות כך שמקבל האישור לא יחוייב בתשלום היטל השבחה.
הצעת החוק התקבלה אך לא יושמה
הצעת החוק התקבלה וסעיף 145ה לחוק התכנון והבניה נכנס לתוקף ביום 1 ינואר 2017, לפני כשש שנים. אולם, אליה וקוץ בה. מאז אישור החוק וכניסתו לתוקף עדיין הוא לא מיושם ברשויות המקומיות ובוועדות המקומיות לתכנון ובניה. בהעדר תקנות אותן אמור להתקין שר האוצר נוח מאוד לרשויות המקומיות לדחות את יישום החוק, ובכל שנות העיכוב להמשיך לגבות היטלי השבחה גבוהים.
בחודש מרץ 2019 פורסם נוסח התקנות לעיון הציבור. מאז הוקפא האישור של התקנות בתואנת פירוק הממשלה וההליכה לבחירות חדשות. מדובר בהתרחשות בלתי צפויה אך לא כזו שאמורה לעכב חקיקת משנה כה איזוטרית. הנקודה היחידה המהותית ושקיימת בתקנות ולא בחוק, היא תוקף אישור שכזה, שנקבע בתקנות לצמיתות, ולכל הפחות לחמש שנים- וגם זאת מנימוקים מיוחדים בלבד.
עיכוב יישום החוק הוא העדפת האינטרס המקומי על פני הלאומי
למעשה, עניין מהותי שיכול להקל משמעותית על חיי בעלי העסקים והיזמים התעשייתיים, תקוע מסיבות סמי פרוצדורליות, ללא כל הצדקה מעשית. עיכוב יישום החוק מעלה תהיה בדבר אינטרסים אחרים המעכבים את יישומו, או לכל הפחות אינם מזרזים אותו.
מבחינה משפטית טהורה אין מניעה לקיים את סעיף החוק, גם בהעדר תקנות. על הרשות המקומית "למצוא את דרכה" ליישם את תיקון 110, שנמצא בתוקף כאמור כבר מינואר 2017.
לא מפתיע שמי שממונה על הכנסות הרשויות לא ממהר לאשר תקנות שיפחיתו ללא ספק את הכנסותיהן ויקשו על תפקודן הכספי, הקשה בלאו הכי. אולם ברמה הכוללנית של הכנסות המדינה הקלה בעשיית עסקים תשפיע לטובה על שורת התוצר הגולמי הלאומי. לטעמנו חובה לשים את האינטרס המדינתי הרחב לפני זה המקומי הצר וכולנו נצא נשכרים מכך.
יוזמה משפטית של משרד נועה טלבי עם להב לשכת העסקים
ביום 27.11.22 משרד עורכות דין נועה טלבי יזם הגשת עתירה לבג"צ (בג"ץ 8065/22) בשם להב – לשכת ארגוני העצמאים והעסקים בישראל נגד השרים. מטרת העתירה להורות לשר הפנים, שר האוצר ושר המשפטים להתקין את התקנות המתעכבות כבר למעלה מ-5 שנים ופוגעות בעסקים בישראל. ההגשת העתירה בוצעה פרו בונו על ידי משרד טלבי גולדרט במטרה לקדם את זכויות העסקים בישראל ולהקל על הנטל הכבד המוטל על כתפיהם.
בשלב זה העתירה עודנה תלויה ועומדת ומינהל התכנון התחייב בפני בית המשפט להתקין את התקנות בשבועות הקרובים.
