היטל פיתוח ודמי הקמה

מהם היטלי פיתוח?

היטל פיתוח ודמי הקמה הם תשלומים חד פעמיים הנגבים על ידי הרשות המקומית (עיריה או מועצה) ו/או תאגיד המים והביוב של הרשות, במסגרת חיובי המיסוי העירוני. היטלי פיתוח נועדו לממן את עלויות הקמתם של תשתיות עירוניות כגון סלילת כבישים ומדרכות, הנחת תשתיות מים, ביוב וניקוז, והקמת פארקים, גנים וכיכרות (שצ"פים).

כל רשות מקומית מחויבת לנהל קופה נפרדת לכל סוג של היטל פיתוח, בפיקוח משרד הפנים, ואין ביכולתה להעביר כספים בין הקופות.

ישנם מספר היטלי פיתוח אותם יכולה רשות מקומית להטיל, וכל סוג היטל נועד לממן את התשתית לשמה הוא נגבה:

• היטל סלילה – נועד למימון סלילת כבישים ומדרכות חדשים.
• היטל תיעול – הקמת תשתיות לצורכי ניקוז מי גשם.
• היטלי שצ"פ – שצ"פ פירושו שטח ציבורי פתוח, ומטרת היטל זה היא לממן את הקמתם של גנים ופארקים, כיכרות ואזורים ציבוריים. 
• היטלי מים ו/או אגרת הנחת צנרת מים – הנחת צנרת המים הראשית בעיר המובילה לשעון המים בנכס.
• היטל ביוב – נועד להקמת ותפעול מערכות ביוב וטיהור שופכין.
• דמי הקמה – בחלק מהרשויות המקומיות הוקם תאגיד נפרד האחראי לטיפול במשק המים והביוב. החל מחודש מאי 2015, ברשויות שיש בהם קיים תאגיד כזה הוא גובה דמי הקמה. דמי ההקמה מחליפים את היטלי המים והביוב שהיו נגבים טרם הקמת התאגיד.

איך מחושב היטל פיתוח?

היטלי פיתוח מחליפים את שיטת "דמי השתתפות" שנחשבה לבעייתית, כיוון שהם יצרו קשר ישיר בין מספר הנהנים לעלויות. שיטת ההיטלים מחושבת בתור מכפלה, המנתקת את הקשר הזה:

שטח הנכס X תעריפי חוק העזר העירוני = סכום החיוב בהיטל

התעריפים המופיעים בחוקי העזר נקבעים באמצעות תחשיב כלכלי.

מתי יידרש תשלום של היטלי פיתוח?

ישנם מספר מועדים עיקריים בהם יצוצו חיובים על היטלי פיתוח:

• הרשות או התאגיד מניחים את התשתית לראשונה.
• הוגשה בקשה להוצאת היתר בניה – עבור אישור מבנה חדש או לתוספת בניה.
• התבצע סקר נכסים / מדידה באזור התעשייה – עבור הפרשי שטח או תוספות בניה.
• הוגשה בקשה לשינוי ייעוד עבור הנכס.
• הוגשה בקשת אישור לטאבו עבור הנכס – חלק מהאישורים הנדרשים לטאבו הוא אישור על העדר חובות, הגורם לרשות המקומית לבדוק האם יש היטלים שניתן לחייב עבורם.
• נמצאו בנכס חריגות בנייה – כדאי לדעת כי גילוי חריגות בניה בנכס הן הסיבה הנפוצה ביותר בעקבותיה מתגלים חיובים על היטלי פיתוח.

כל שינוי בנכס יכול לבדיקת חיובי היטלי הפיתוח ולשליחת בקשת תשלום. פרק הזמן שעבר מאז ביצוע עבודות הפיתוח אינו משנה לצורך החיוב, ובמידה ואחד מהאירועים האלו מתקיימים יהיה קשה לטעון להתיישנות.

כמה תנאים שחייבים להתקיים כדי לחייב בהיטל פיתוח:

• קיומה של זיקת הנאה

עסקים לא נהנים מהטבות הארנונה שתושבים פרטיים נהנים מהן, אך עדיין נדרשים לשלם סכומים גבוהים בהרבה, שכן בתחום הארנונה הרשות אינה נדרשת להוכיח שמטרת התשלום מועילה למשלם. לעומת זאת, בתחום ההיטלים, קיימת חובה להוכיח זיקת הנאה לתשתית כדי להטיל חיוב עבורו.

כך לדוגמה, בסמוך לבסיס צריפין בבאר יעקב נסלל כביש מע"צ, שמתחבר לכבישים עירוניים. לאחר סלילת הכביש, עיריית באר יעקב פנתה למשרד הביטחון בדרישה לתשלום היטל סלילה בגובה 130 מיליון ₪ על מחנה צריפין. משרד הביטחון, טען כי אין לו זיקת הנאה: לא רק שהכביש היחיד הגובל בבסיס הוא הכביש של מע"צ הממומן על ידי המדינה, הוא גם מנתק את הגבולות של הבסיס עם כבישיה הפנימיים של באר יעקב. יתרה מכך, בסיס צריפין נמצא לפני פינוי ולאחר פינויו יסללו מחדש את הכבישים באזור, ולכן אין לו גם זיקת הנאה עתידית. לאור טענות אלו, בוטל החיוב כולו.

• חיוב חד פעמי שיכול לצוץ גם שנים רבות לאחר הנחת התשתית העירונית

גם לאחר שנים רבות מהקמת התשתית הרשות המקומית יכולה לגלות כי לא שולמו לה ההיטלים ולדרוש אותם בתוספת ריביות והצמדה. מצד שני, מדובר בתשלום חד פעמי, כך במקרה בו בוצע תשלום עבור שטח מסוים, לא ניתן לחייב את אותו השטח באותו ההיטל בשנית.

לדוגמא, נכס שהוקם בשנות ה-70 באזור עטרות שבירושלים ושילם הוצאות פיתוח, עבור  שטח המגרש וזכויות הבניה העתידיות, לחברה הכלכלית ירושלים שבצעה את הפיתוח באותה התקופה במקום. ברבות השנים, הנכס נמכר לבעלים אחר ובסמוך אליו נסלל כביש חדש. הרשות המקומית ראתה בכך הזדמנות לחייב את המחזיק החדש בחיוב על כל הסכום, אך לאחר שהוצג בפניה הסכם הפיתוח החיוב בוטל ביחס לשטח הקרקע והשטחים הבנויים, מכוח זכויות הבניה שהיו קיימים בעבר.

• החיוב נעשה על בעל הנכס ולא על השוכר

מה עליך לעשות אם קיבלת דרישת חיוב מוגדלת?

אם קבלת דרישת חיוב מוגדלת, עומד לרשותך זמן קצוב של בין 30-45 ימים לפניה לתאגיד לפנייה לרשות. כדאי לפנות באופן מיידי לעו"ד שעוסק בתחום ההיטלים כדי להחליט על אופן הפעולה הנדרש, שכן בחלק מהמקרים הפעולה שתידרש היא הגשת עתירה מנהלית.

הפחתת חיובי היטלי פיתוח ודמי הקמה

העלויות שהיטלי פיתוח מטילים על המקבל גבוהות, אך הן אינן סוף פסוק וניתן להתנגד להן ואף לבטל אותן בחלק מהמקרים.

בדיקת חיובי היטלים לפני בקשת היתר בניה בנכס

לפני ביצוע עסקת מקרקעין או לפני הגשת בקשה להיתר בניה ניתן לבדוק מה גובה ההיטל הצפוי. במקרה בו התקבלה בקשה לתשלום היטל פיתוח או דמי הקמה, ניתן לבקש החזר עבורה תוך 7 שנים במקרה בו נעשה חיוב ביתר בטענה לחיוב בכפל, חיוב שלא בסמכות או בתעריף שאינו חוקי. 

ישנם מקרים בהם הרשות המקומית מחשבת לא נכון את הסכומים, טועה בחישוב השטחים או ההצמדות, או בחישוב התעריפים ההיסטורים וחוקי העזר עליהם היא מסתמכת.

חלק מההיטלים חדשים יחסית. כך למשל, בשנות ה-60 לא היה בנס ציונה חוק עזר המטיל חיוב בהיטל תיעול. כאשר בית ישן הגיע לבקש אישור העדר חובות עבור הטאבו, העיריה שהוסיפה בינתיים חוק עזר לתיעול, שלחה פקח אל הנכס שחפש חריגות בניה ועדכן את בעל הנכס כי לא שלם היטל תיעול על המגרש והבית. אבל אם קיים תיעוד עבר על הנכס (תיק בניין, אישורי בניה, או אישורי טאבו קודמים), יתכן שיהיה אפשר להוכיח כי נעשו חיובי עבר על תוספות והרחבות.

היטל פיתוח בפרויקט נדל"ן

היטלי פיתוח ודמי הקמה הם חלק ניכר מעלויות הבניה, וכנגזרת של גודל הפרויקט הם יכולים להגיע לעשרות ואף מאות מיליוני שקלים. כאשר מקימים פרויקט נדל"ן חדש כדאי לבדוק את חיובי היטלי הפיתוח בשתי נקודות זמן:

• לפני הוצאת היתר בניה – בדיקה שמטרתה לבדוקת טעויות חישוב, חיובים כפולים, קיומם של תשלומי עבר שלא קוזזו ועוד.
• לאחר הוצאת היתר בניה – בדיקה מקיפה שמטרתה לבדוק את חוקיות החיוב, חוקיות חוקי העזר והתחשיב שעל בסיסו בוצע החיוב.

בדיקת חיובי היטלים עבור חריגות בניה

חריגות בניה הן אחת הסיבות המרכזיות לגביית היטל פיתוח, אך לא כל סוג שטח הוא בר חיוב. כאשר מגיעה דרישת תשלום כדאי לברר אילו סוגי שטחים חויבו ולהתווכח על סיווגם, בעיקר כאשר מדובר במבני תעשייה.

הפחתת היטלים במשרד עורכות דין נועה טלבי

על מנת שנוכל להתייחס לפנייתך באופן המקצועי ביותר, נשמח אם תצורף אליה ההודעה על חיוב ההיטל או ההודעה מהרשות המקומית על דבר החוב.

אולי יעניין אותך לקרוא גם על:

1. 
   ארנונה לעסקים: מיסוי מוניציפלי עסקי ב-2023-2024
2. 
   סיווג ארנונה תעשייה
3. 
   תכנון ובניה
4. 
   מילון מונחי תכנון ובניה