כתב אישום על מבנה מסוכן

יום אחד הדוור דופק בדלת ומגיש לך מכתב רשום עם כתב אישום בגין מבנה מסוכן. עם קבלת כתב האישום על מבנה מסוכן, הצטרפת למועדון של עשרות אלפי אזרחים, שמעל ראשם עומדים איומים בהרשעה פלילית וקנסות. איך מתנהלים מול הרשות המקומית ואיך להימנע מקנסות והרשעה פלילית על מבנה מסוכן?

בישראל יש מאות אלפי מבנים שעונים להגדרה של מבנה מסוכן. עקב המספר הרב של מבנים שהוכרזו כמסוכנים, העיריות מפעילות מערך משפטי המגיש מאות ואלפי כתבי אישום כנגד שוכרים, יורשים, בעלים וכל מי שיש לו נגיעה לנכס שעל פי חוות דעת מהנדס העריה דרוש תיקון.

לא פעם מי שמקבל כתב אישום, אינו הבעלים של הנכס או אינו יכול לעמוד בעלויות התיקון הגבוהות. גם נציגות הבית המשותף מתמודדת עם משימה קשה מאד – לגייס את הכספים מכל בעלי הזכויות בבניין, דבר שעלול לייאש ולדחות את הטיפול. אך התעכבות והזנחה עלולים להוביל לכדי כתב אישום, קנסות, ואף חיוב בתשלום תיקון בסכומים גבוהים.

מי עלול לקבל כתב אישום על מבנה מסוכן?

חוקי העזר בנושא מבנים מסוכנים מגדירים בתור "בעל בניין" את האחראי לתקינותו של הבניין, הכתובת לתיקון הבעיות שנתגלו. מי נחשב בתור "בעל בניין"?

• הבעלים הרשומים של הנכס, בין אם בעלים יחידים או בשותפות עם אחרים או חוכרים
• מי שמשכיר את הנכס ומקבל הכנסה ממנו או היה מקבל ממנו הכנסה לו היה מושכר
• דייר, שוכר או שוכר משנה לתקופה של 3 שנים (לרבות עסק שפועל בנכס)
• מי שמטפל בנכסים השייכים להוריו הקשישים (מורשה, נאמן או בא כח)
• נציגות בית משותף (ועד בית)
• יורש שקבל בירושה את הנכס מבעליו הרשומים

כדאי לדעת: מי שמוגדר בתור "בעל בניין" חשוף לקבלת כתב אישום בגין מבנה מסוכן, גם כאשר הוא עצמו לא מתגורר בנכס או רק שוכר את הנכס.
אם לא יטרח לטפל בכתב האישום בהקדם הוא עלול למצוא עצמו בפני הליך פלילי, שעלול להסתיים בהרשעה. ההרשעה בכתב אישום נרשמת במרשם הפלילי, והיא תופיע ברישום של בעל בניין שירצה להוציא תעודת יושר.

מה קורה כשמבנה מוגדר כמסוכן?

הסמכות להגדיר מבנה בתור מבנה מסוכן נגזרת מתוקף חוקי העזר העירוניים של הרשות. כך למשל, חוק עזר לתל-אביב-יפו (מבנים מסוכנים), התשס"ב – 2001, מגדיר את השלבים בדרך להגדרת מבנה מסוכן:

אם יש יסוד סביר להניח כי הבניין עלול לסכן את הדיירים המתגוררים בו, את הבניינים הסמוכים לו או את הציבור העובר בקרבתו, יש ליידע את מהנדס העיר ולבקש לבדוק אותו. המהנדס יגיש את חוות דעתו על מצבו של הבניין לראש העיר תוך 24 שעות מעריכת הבדיקה.

אם הבניין נמצא במצב שבו הוא נמצא בסכנה קיימת וממשית לקריסה ונדרש להרוס או לאטום אותו, ראש העיר יודעי על כך בכתב לדיירים ולבעלי הבניין ויאפשר להם להגיש השגה ולהתנגד למתן צו ההריסה, תוך 10 ימים מקבלת המכתב. אם לא הוגשו התנגדויות או אם הן נדחו, יורה ראש העיר על איטום או הריסת הבניין.

איפה מתחילה הבעיה?

לרשות המקומית אין רצון להתמודד עם הבעיה בעצמה, והיא מעדיפה לפעול בדרך של הטלת צווים ונקיטת הליכים פליליים כנגד מי שאינו ממלא אחריהם. כך למשל במקרה שבניין מוכרז כמסוכן בסמכות העריה לתת צו לפינוי מיידי ואם הדיירים מסרבים לפנות את הבניין, הם יפונו על ידי המשטרה ויישאו בחיוב על עלות הפעולה.

על כך מתווספת בעיית הכיסוי הביטוחי: פוליסת ביטוח המבנה אינה מכסה את הדיירים במקרה שהנכס מוגדר בסכנה מיידית וניתן לו צו הריסה. במקרה כזה, הם לא יפוצו על ידי חברת הביטוח על הנזק או על שווי הדירות.

אם ראש העיר סבור כי הבניין עלול להוות סכנה, הוא ישלח הודעה בכתב לדיירים ולבעלי הדירות הכוללת את חוות דעתו של המהנדס, וידרוש מהם לבצע את התיקונים לבעיות שנתגלו תוך 90 יום.

אם לא הספיקו להתאגד, לאסוף את הסכומים הנדרשים לצורך התיקון, לבחור את הקבלן ולהוציא את העבודה לפועל, הם עלולים למצוא בתיבות הדואר כתב אישום האומר כי הם צפויים להליך פלילי כי לא טפלו בתיקון המבנה המסוכן.

לפי סעיף 254 לפקודת העיריות נוסח חדש, הם עלולים לקבל קנס בגובה 3,600 ₪ על הפרת הוראת חוק עזר, וקנס נוסף של 160 ₪ ליום על עבירה נמשכת, עבור כל יום בו לא התבצע התיקון – ממועד מסירת ההודעה בכתב מטעם ראש העיריה או ממועד הרשעתם.

חשוב לדעת:
בין הרשויות המקומיות השונות אין אחידות בחקיקת המשנה הנוגעת להגדרת מבנים מסוכנים, ובחלק מהרשויות אין כלל חוקי עזר בנושא. למעשה גם בתוך אותה רשות אין סטנדרטיזציה לאופן ביצוע הבדיקה ההנדסית לצורך קביעת מידת הסכנה, ולסולם לפיו נקבעת מידת המסוכנות של בנייין – הכל תלוי בשיקול דעתו של המהנדס.

מה מגדיל את הסיכוי שבניין יוכרז בתור מבנה מסוכן?

• בניה שלא לפי התקן: דו"ח מבקר המדינה משנת 2022 מעריך כי בישראל ישנן למעלה מ-610,000 יחידות דיור שנבנו לפני כניסתו של התקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה.
  
• בלאי, הזנחה ותחזוקה לקויה: לאורך השנים עלולים להתגלות בבניין סדקים וחיפויים שהותקנו בו עלולים להתרופף. אם וועד הבניין אינוו משקיע בתחזוקה שוטפת, הבלאי המצטבר עלול להגיע למצב שבו המבנה הופך מסוכן לדיירים או לציבור.
  
• חריגות בנייה ושינויים מבניים: אם הדיירים בצעו שינויי מבנה בדירות והוסיפו חריגות בנייה לא מאושרות, הם עלולים לשנות את חלוקת העומסים על שלד הבניין. גם הסרה או הזזה של קירות תומכים וקורות עלולה להשפיע על יציבות הבניין ולהפוך אותו למבנה מסוכן.
  
• שינויים בסביבת המבנה: חפירות תת קרקעיות בסביבות המבנה לצורך פיתוח תשתיות, שינויים במי התהום או זרימת מי נגר ותזוזות קרקע יכולים גם הם להשפיע על יציבות המבנה. 

הכרזה על מבנה מסוכן כאמצעי התחדשות עירונית

לא פעם הפניות למהנדס העיריה להכריז על הבניין כמסוכן נעשו לאחר שיזמים גילו עניין בפיתוח המקרקעין וקידום תוספת בניה או פרוייקט פינוי בינוי. באוקטובר 2021 נעשה ניסיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה בכנסת להוריד את שיעור ההסכמה של הדיירים במבנה שהוכרז כמסוכן ל-51% בלבד. ההצעה לא נכנסה לחוק ההסדרים אך עדיין יש ניסיונות לקדם אותה כתיקון חקיקה. 

לא יפתיע לגלות שאם התיקון יתקבל, נראה עוד בניינים רבים שיוכרזו כמסוכנים באזורים אטרקטיביים לפינוי בינוי, לצורך הפעלת לחץ על דיירים סרבנים. כדאי גם לזכור שבמצב הזה, שבו השעון מתקתק ומעל ראשם עומד אישום פלילי וצו הריסה, הדיירים יהיו נתונים ליותר סחטנות מצד היזמים והקבלנים מאשר בתנאים אחרים.

קיבלתם הודעה על בניין מסוכן? כך תפעלו

האחריות להחזיק את הבניין במצב תקין כמו גם לתקן את הליקויים בבניין שהוכרז כמסוכן, מוטלת על בעלי הנכסים והדיירים בבניין.

במקרה בו הבניין שלכם הוכרז כבניין מסוכן, עו"ד רשויות מקומיות יכול להשיג עבורכם הסדר מול העירייה הכולל במידת האפשר את ביטול צו מבנה מסוכן על הנכס וביטול כתב האישום על הדיירים.
במסגרת ההסדר קיימות מספר אפשרויות:

• לבקש מהעייריה לבצע את התיקון אך דיירי הבניין ישאו בעלויות התיקון. (ולדרוש את הסרת צו מבנה מסוכן עם השלמת ההליך).
  
• להוכיח כי דיירי הנכס בצעו את התיקונים מצידם ולכן יש לתת להם פטור מהרשעה פלילית או לבטל את כתב האישום.
  
• לאגד את כלל דיירי הבנין לבחירת קבלן וביצוע התיקון.
  
• בהעדר שיתוף פעולה, לפעול לתיקון בפיקוח בית המשפט. במקרה זה יפעל עורך הדין בתור כונס נכסים לחיוב כלל דיירי הבנין להפקיד כספים לביצוע התיקון, בחירת קבלן וביצוע התיקון וכאמור הכל בפיקוח בית המשפט.
  
• לפנות לבית המשפט ולחייב את כל הדיירים להשתתף בתשלום ההוצאה.
  אנו מבינים כי התשלום לא יכול להתחלק באופן שווה בין המחזיקים וכי שוכר ובעל עסק לא אמורים לשלם את אותו הסכום. העבודה עם עו"ד מסייעת לחלק את התשלום בין המחזיקים באופן הוגן והגיוני ולקדם את הסיכוי כי כל דיירי הנכס ישלמו את חלקם.

ביטול כתב אישום למבנים מסוכנים במשרדנו

כתב אישום בגין נגיעה לנכס שהוגדר כמבנה מסוכן, עלול להיות מונח לפתחו של כל תושב. אמנם מדובר בהליך פלילי שעלול להסתיים בהרשעה בקנסות ובהוצאות, אולם טיפול נכון בסיוע עורך דין עשוי במרבית המקרים, להביא לביטול כתב האישום לביצוע התיקונים בהקדם ובעלויות המינימאליות בנסיבות הענין ולהביא לכדי הסרת צו מבנה מסוכן. לכן חשוב לא להזניח ולפעול בהקדם.

כמשרד מוביל בתחומי רשויות מקומיות ותכנון ובניה, אנו מודעים לחשיבות הטיפול המקצועי בדיירים העומדים בפני כתב אישום על מבנה מסוכן. לכן בחרנו לעבוד בנושא זה בשיתוף פעולה עם משרד עורכי דין קטן ▪ בר-טל ▪ טלמור, לו ניסיון רב בטיפול במקרים אלו.