התנגדות לתוכנית
התנגדות לתוכנית מאפשרת למי שמרגיש כי תוכנית התחדשות עירונית, תוכנית מתאר מקומית (שינוי תב"ע), או תוכנית מתאר מחוזית (פיתוח שטחים) שהופקדה עתידה לפגוע בו, להביע את התנגדותו ולבקש שינויים בה.
חוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965, מסדיר את היכולת של המדינה והרשות המקומית לשנות את המצב התכנוני של קרקעות באמצעות תוכניות ייעודיות המגדירות אילו שימושים ייעשו בקרקע:
- תוכנית מתאר מחוזית (תמ"מ) תקבע אלו שטחים יועדו לפיתוח בתור שטחי חקלאות, מסחר או שטחים עירוניים.
- תוכנית מתאר מקומית (תב"ע) תחליט על איחוד וחלוקה של שטחים, הפקעת שטח לצורך שימושים ציבוריים או קביעת זכויות על שטח ריק.
- תכנית התחדשות עירונית תתמקד בשיפור מצבם של מבנים קיימים באמצעות תמ"א 38 או פינוי בינוי.
שינויים שנעשים במסגרת תוכניות אלו עלולים לפגוע בבעלי קרקעות ונכסים שנמצאים בסמוך להן. המחוקק מאפשר למי שעתיד להיות מושפע מהן להגיש התנגדות לתוכנית, אך מציע חלון הזדמנויות צר ותחום בזמן לשם כך.
מתוך הכרה בכך שתוכנית מתאר ארצית עוסקת בתכנון תשתיות חיוניות והכרחיות (נמלי תעופה, דרכי תעבורה, בתי עלמין וכדומה), אך שאינן נחשקות על ידי בעלי זכויות קניין השכנים להן, לא ניתן להגיש התנגדות לתוכנית מתאר ארצית.
מה חשוב לדעת על הגשת התנגדות לתוכנית?
כל אחד יכול להגיש התנגדות לתכנית ואמנם ניתן להגיש את ההתנגדות באופן עצמאי, אך לפני שעושים זאת יש כמה דברים שחשוב לדעת בנוגע לתהליך:
- קשה לשנות תוכנית שהופקדה – ברוב המקרים ההתנגדות לא תשנה את התוכנית ב-100% ולא תביא לביטולה. היא כן עשויה להקטין את הפגיעה באיכות החיים של מגיש ההתנגדות.
- לא ניתן לדרוש פיצוי – הליך הגשת התנגדות לתוכנית הוא הליך מנהלי. לא ניתן לבקש בו פיצויים כספיים אלא רק פתרונות לבעיות או שינוי של החלטות פוגעניות.
- המשמעות של תצהיר עו"ד – במסגרת התנגדות לתוכנית יש להגיש תצהיר חתום על ידי עורך דין, המאמת את הכתוב בהתנגדות. חשוב להבהיר כי בפעולת האימות עורך הדין אינו מאשר שהכתוב בתצהיר נכון או צודק, אלא כי אלו הם טענותיכם כפי שכתבתם אותם.
- הוועדה מחפשת טיעונים מקצועיים – מי שעתיד להפגע מתוכנית, רוצה להציג בפני הוועדה את הכאב, חוסר הנוחות והפגיעה שייגרמו לו. אבל חשוב לזכור שבוועדה יושבים אנשי מקצוע וכדי לשכנע אותם נדרשים טיעונים מקצועיים הכוללים שיקולים תכנוניים, נהלים, הצעת חלופות הממזערות את הפגיעה, חוות דעת של מומחים, תוכניות סביבתיות ואדריכליות, וכיו"ב.
- ההתנגדות משפיעה על הליכים מאוחרים – לא ניתן להוסיף טענות חדשות על אלו שהוצגו במסגרת ההתנגדות בערכאות המאוחרות יותר. המשמעות היא שאם הגשתם את ההתנגדות בעצמכם, לא קבלתם את התוצאה הרצויה ובחרתם לקחת עורך דין לשלבי הערר ולהגשת עתירה מנהלית, הוא לא יוכל להוסיף את הטענות המקצועיות שאולי היו מטות את הכף לטובתכם. לכן מומלץ להתחיל את ההליך בליווי עורך דין תכנון ובניה כבר בעת הגשת ההתנגדות.
- זוהי התמחות משפטית – לא כל עורך דין יודע להגיש התנגדויות לתוכניות, ולמעשה גם עורכי דין שמבינים במקרקעין לא יודעים לעסוק בכך. תכנון ובניה הוא עולם משפטי שלם, שדורש היכרות עם המוסדות הרלוונטיים, התקנות, החקיקה והפסיקה שמתעדכנת באופן תדיר. עורך דין שמגיש התנגדות בלי להכיר את התחום יכול לגרום נזק לא פחות מאדם פרטי שמגיש לבדו את הבקשה.
- עלויות – התנגדות לתוכנית היא הליך מנהלי, שמטבעו הוא הליך מורכב, מוגבל בלוחות זמנים, מחייב התמחות של עורך הדין בפרוצדורה המשפטית כמו גם בשינויי החקיקה והפסיקה בתחום התכנון והבנייה ושימוש בחוות דעת מומחים. שילוב נסיבות אלו מביאים לכך שמדובר בהליך ששכר טרחת עורך הדין בו גבוה ועומד על עשרות אלפי שקלים להליך.
שלבי הגשת התנגדות לתוכנית
- התארגנות – ישנן תוכניות כמו תוכניות המטרו או הרכבת הקלה, תוכניות פינוי בינוי או הקמת מרכזי תעסוקה שמשפיעות על בניינים, רחובות ושכונות שלמות. החדשות על תוכניות אלו מקדימות בהרבה את פרסום התוכנית, ומאפשרות לנפגעים הפוטנציאליים להתאגד, לאסוף כסף ולפנות למומחים. לא כדאי לחכות לרגע שבו התוכנית מופקדת כי אז עומדים לרשותכם 60 ימים בלבד, ולא תנתן לכם ארכה.
- לוחות הזמנים משמעותיים – ישנו חלון זמן בן 60 ימים להגשת התנגדות לתכנית שמתחיל במועד פרסום התכנית בעיתונות. הוועדות מאד נוקשות בנושא לוחות הזמנים והן יסרבו לדון בבקשות שהוגשו באיחור.
- למי מגישים את ההתנגדות? – בהודעה על הפקדת התוכנית יופיע מיהו מוסד התכנון אליו יש להגיש את בקשת ההתנגדות, ולהלן הסבר לאן להגיש את ההעתק:
- התנגדות לתוכנית מתאר מחוזית: למועצה הארצית והעתק לוועדה המחוזית בה נמצא השטח.
- התנגדות לתוכנית מתאר מקומית: לוועדה המחוזית בה נמצא השטח, והעתק לוועדה המקומית הנוגעת בדבר.
- דיון בוועדה – לאחר הגשת הבקשה תזומנו לדיון בוועדה, ותתקבל החלטה בבקשת ההתנגדות. בוועדה יכולים לקרות אחד מ-3 תרחישים: הוועדה תאשר את ההתנגדות ותחייב את היזם לשנות את התוכנית, הוועדה תאשר חלקית את ההתנגדות, או תדחה את ההתנגדות ותפתח בפניכם את האפשרות לערער תוך 15 ימים.
- ערעור על החלטת הוועדה – במקרה בו הוועדה לא קיבלה את בקשת ההתנגדות ניתן לפנות לערכאה הבאה. הערכאה משתנה בהתאם לסוג הוועדה שדנה בבקשה.
- ערעור על החלטת וועדה מקומית נעשה על ידי הגשת ערר לוועדת ערר.
- ערעור על החלטת וועדה מחוזית נעשה באמצעות עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי.
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה – מתי ניתן לדרוש פיצוי?
כפי שראינו בעת הגשת התנגדות לתוכנית לא ניתן לקבל פיצוי אלא רק שינוי שיקטין את הפגיעה. באילו נסיבות נוכל לקבל פיצויים ממשיים על תוכניות וממי נוכל לדרוש אותם?
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מסדיר פיצוי בגין נזקי תוכנית הגורמת נזק לערך המקרקעין. החוק מאפשר להגיש את התביעה מרגע שניתנו הזכויות והתוכנית אושרה ובתוך 3 שנים מרגע שניתן תוקף לתוכנית.
השמועות והכתבות על התוכניות הייעודיות לשטח מתחילות בשלב זה, אבל עד שלב הוצאת ההיתרים והבניה בפועל יכולות לעבור הרבה יותר שנים. במקרה כזה, השכנים שמחכים עד לשלב הביצוע יאבדו את זכותם לקבלת פיצוי, ולכן כדאי לפנות לעו"ד תכנון ובניה מיד עם הופעת הפרסומים.
אל תחכו לרגע האחרון
במסגרת הרצון לפתח את העיר נעשים שינויים רבים וחשובים שמקנים לאחרים זכויות בנייה. מדובר בתהליך שרבים מרוויחים ממנו, אבל בשל המורכבות שלו תמיד יהיה מי שייפגע בדרך. לרוב לא מדובר רק על ירידה בערך הנדל"ן אלא גם על פגיעה משמעותית באיכות החיים ובנוחות.
הזמן האידיאלי לפעול הוא כאשר אתם שומעים על תוכניות שעתידות לקרות באזור שלכם ויכולות להשפיע על הנכס שלכם. שמעתם שמועה? קראתם פרסום בעיתון? אל תחכו לרגע האחרון. הגשת בקשה להתנגדות יכולה להקטין את הפגיעה בכם ובמקרים מסוימים אף לזכות אתכם בפיצוי.
על מנת שנוכל להתייחס לפנייתך באופן המקצועי ביותר, נשמח אם יצורפו אליה הפרסומים שנתקלת בהם.
